Mercado imobiliário aquecido, mas sob pressão: o que o presidente eleito vai receber?

O mercado imobiliário brasileiro chega ao fim de 2026 com desempenho resiliente de vendas, lançamentos e volume de crédito, mas sem garantias de que isso se repetirá no próximo ano. A expansão do Minha Casa, Minha Vida sustenta boa parte dos resultados do setor, enquanto o segmento de médio e alto padrão enfrenta dificuldades relacionadas ao custo do crédito e ao endividamento das famílias.

Ao mesmo tempo, a pressão dos custos de construção e a escassez de mão-de-obra qualificada desafiam as empresas. A perspectiva para o mercado imobiliário em 2027 dependerá também das condições macroeconômicas, da trajetória dos juros e das decisões do próximo governo sobre o ajuste nas contas públicas.

Para Ana Maria Castelo, economista e pesquisadora especialista em construção da Fundação Getulio Vargas (FGV), o cenário atual reúne incertezas. “O mercado imobiliário está caminhando até agora, mas à frente temos muitas questões em aberto”, afirma. A continuidade do crescimento dependerá tanto da disponibilidade de financiamento quanto da capacidade das empresas de lidar com custos elevados, modernizar os processos construtivos e se adaptar às mudanças na escala de trabalho.

Um dos principais movimentos será observar como vai se comportar o Minha Casa, Minha Vida. O programa, que pode chegar a 3 milhões de unidades contratadas nos quatro anos do terceiro mandato de Luiz Inácio Lula da Silva (PT), respondeu por 58% dos lançamentos de imóveis residenciais no segundo trimestre.

“O mercado imobiliário [no segmento do MCMV] dispõe atualmente de recursos importantes, como o FGTS e o Fundo do Pré-Sal, e isso têm sido realmente essencial”, diz Castelo.

A pesquisadora pondera, no entanto, que mesmo as empresas concentradas na habitação popular são afetadas pelo custo do financiamento à produção e do capital de giro, além do endividamento das famílias, que mantém no radar a preocupação com os distratos.

No segmento de médio e alto padrão, a redução dos recursos da poupança, fonte de financiamento para essa parcela do mercado, e o comprometimento da renda das famílias levantam dúvidas sobre a sustentabilidade do crédito imobiliário. As taxas de juros dessas operações ficam acima de dois dígitos e mais próximas da Selic, referência para o custo do crédito e financiamentos. A Selic está em 13,75% ao ano.

Não por acaso, há um sinal amarelo com o aumento do estoque de imóveis nesse segmento e o crescente volume de distratos, mecanismo de rescisão contratual que pode ser acionado por compradores de imóveis na planta.

Apesar das dificuldades, os financiamentos destinados a imóveis fora dos limites do Minha Casa, Minha Vida (acima de R$ 600 mil) registraram desembolsos expressivos em 2026. De janeiro a agosto, as operações com recursos da poupança somaram R$ 132,5 bilhões, um crescimento de 37,5% em relação ao mesmo período do ano passado, segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).

A entidade reviu para cima em agosto as projeções de crescimento do crédito imobiliário que, juntando todas as fontes, deve passar de R$ 400 bilhões em 2026. O desempenho não elimina as dúvidas sobre a continuidade da oferta de crédito. “O fato de você ter um resultado bom em 2026 não garante 2027”, afirma Castelo.

A pressão sobre os custos também desafia o setor. A alta do petróleo provocou aumentos nos preços dos materiais e insumos, levando o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) a acumular alta de 6,61% nos 12 meses encerrados em setembro, acima da inflação oficial medida pelo IPCA no período, de 4,58%. O INCC reflete os custos de construção dos empreendimentos para as construtoras e também é utilizado no reajuste dos preços dos imóveis novos para o comprador final.

A mão-de-obra, por sua vez, apresentou desaceleração. Depois de alcançar alta de 10% em 12 meses em 2025 dentro do INCC, passou a registrar variação em torno de 7%. “Não é que tenha devolvido [a alta do custo de mão de obra] de jeito nenhum. Estamos falando de uma alta de 7% em cima do que já foi o ano passado”, ressalta Castelo.

A escassez de trabalhadores qualificados continua sendo um dos principais gargalos de curto prazo para a construção, tanto nos segmentos residencial e comercial quanto na infraestrutura. O tema ganha relevância diante da perspectiva de fim da escala de trabalho 6X1, conforme cronograma da proposta aprovada antes do segundo turno das eleições.

É nesse contexto que a industrialização da construção ganha importância. A reforma tributária pode reduzir distorções que historicamente desfavorecem sistemas construtivos industrializados em relação aos métodos tradicionais, enquanto as mudanças na jornada de trabalho aumentam a pressão por ganhos de eficiência.

A transição não é imediata. “Não se muda o processo construtivo da noite para o dia”, afirma Castelo. A adoção de novos métodos exige alterações nos projetos, na gestão de fornecedores, na contratação e na qualificação dos trabalhadores. Um indicador desenvolvido pela FGV aponta que cerca de 16% das obras utilizam algum sistema construtivo industrializado, o que evidencia o espaço para avançar.

As perspectivas para o mercado imobiliário também dependem de fatores que vão além da dinâmica própria do setor. No cenário internacional, decisões sobre a política monetária americana, oscilações do petróleo e dos preços de commodities e tensões geopolíticas podem afetar as condições financeiras, a trajetória dos juros e os custos da construção no Brasil.

No ambiente doméstico, o principal desafio está na condução da política fiscal. Para Castelo, a falta de clareza sobre os próximos passos aumenta a incerteza para as empresas, que precisam planejar investimentos e assumir compromissos de longo prazo.

A economista defende a apresentação de um caminho consistente e gradual para o controle dos gastos públicos. Uma estratégia considerada crível pode influenciar as expectativas e as curvas de juros futuros, abrindo espaço para uma redução mais rápida do custo do crédito.

“Não é preciso fazer um ajuste abrupto da noite para o dia. O que tem de fazer é sinalizar”, diz Castelo.

Economia ficou em planos genéricos durante campanha presidencial

O Brasil que sai das urnas é um país com desafios na agenda econômica. O Produto Interno Bruto (PIB) ainda cresce a níveis razoáveis, a inflação está sob controle, embora desconfortável, e o desemprego segue nas mínimas históricas. Ao mesmo tempo, é consenso entre economistas a necessidade de medidas para resolver o impasse fiscal das contas do governo federal. Tudo isso terá reflexo direto no mercado imobiliário e pode definir como será 2027.

O tamanho exato do corte de gastos necessário diverge entre os economistas, e as cifras mais citadas vão de 1,5% a 4% do PIB. O piso de 1,5% representa algo em torno de R$ 200 bilhões. Mais do que o valor em si, existe consenso de que uma sinalização de maior sustentabilidade fiscal em 2027 e nos anos seguintes é o mais importante.

Os analistas entendem que, independentemente da orientação política, um corte de gastos de grande magnitude no curto prazo é pouco provável diante do que foi discutido publicamente durante a campanha presidencial. Isso se deve também ao engessamento do orçamento público e à falta de espaço de manobra sem reformas.

O mercado financeiro e o setor produtivo não são entes homogêneos, mas, de modo geral, indicaram ser mais favoráveis a uma presidência de Flávio Bolsonaro (PL), a partir da percepção de que os gastos federais seriam reduzidos com mais ênfase.

Para o eleitorado, no entanto, Flávio e Lula fizeram promessas públicas semelhantes e evitaram detalhar propostas de ajuste fiscal. Em comum, ambos se comprometeram a manter a política de valorização do salário mínimo acima da inflação, o repasse desse reajuste para as aposentadorias e os pisos de gastos para saúde e educação.

Mexer em alguns desses pontos pode sinalizar o ajuste fiscal esperado pelos agentes econômicos, mas também frustrar parte de um eleitorado que se viu como pêndulo de uma disputa presidencial acirrada.

No plano de governo, Flávio indicou um corte entre R$ 200 bilhões e R$ 250 bilhões em gastos públicos, um montante que, para economistas, só tem chance de ser atingido no curto prazo com alterações nas já citadas políticas de valorização do salário mínimo, das aposentadorias e nos gastos com educação e saúde.

Na área social, a proposta de transição de dois anos para os beneficiários do Bolsa Família deixou de ser aprofundada após a reação negativa à apresentação da ideia por Daniella Marques, coordenadora econômica da campanha de Flávio Bolsonaro.

Já para Lula, o mercado financeiro e o setor produtivo mantiveram a percepção, ao longo do ano e da campanha, de que um ajuste fiscal seguiria o ritmo do terceiro mandato, baseado na redução gradual do déficit público, ainda que com exceções para o cumprimento da meta, como no caso dos precatórios.

O candidato petista também reiterou, no plano de governo, em sabatinas e debates, que persistia em uma política econômica orientada a estímulos fiscais para o consumo e o crédito. Além disso, sustentou ao longo da campanha que manteria os atuais benefícios sociais.

Qual é, afinal, o tamanho do ajuste fiscal necessário no novo governo?

Na avaliação de Solange Srour, diretora de macroeconomia para o Brasil no UBS Global Wealth Management, o novo governo terá de apresentar uma agenda de ajuste fiscal capaz de mudar a trajetória de crescimento das despesas. A dívida pública deve chegar perto de 83% do PIB ao fim de 2026, com crescimento de mais de 10 pontos percentuais no terceiro mandato de Lula. Para ela, o corte ideal estaria mais próximo de 4% do PIB, mas um ajuste imediato é politicamente inviável.

A economista vê uma diferença importante em relação a outros momentos de desequilíbrio, uma vez que a economia brasileira não está em crise. Crescimento em torno de 2%, inflação abaixo de 5%, mercado de trabalho forte e um ambiente internacional favorável aos emergentes ajudam a explicar por que a urgência ainda não se transformou em pressão sobre políticos e mercados.

“Não tem como alterar a trajetória do gasto obrigatório sem revisar e focalizar programas sociais, como o Benefício de Prestação Continuada (BPC), e sem mexer na Previdência. A Previdência tem inúmeros problemas, porque fizemos uma reforma importante, mas que manteve uma idade mínima baixa e deixou setores de fora”, afirma Srour.

Segundo a diretora de macroeconomia para o Brasil no UBS Global Wealth Management, um ponto essencial é desvincular a regra de reajuste do salário mínimo das aposentadorias.

“O ideal seria desvincular. É justificável dar um aumento de produtividade para quem está trabalhando, o salário mínimo pode estar relacionado a uma medida de PIB real, de PIB per capita, mas para quem não está trabalhando, para quem não está contribuindo, você deveria aumentar as pensões e os benefícios sociais pela inflação, pelo custo de vida e não pela produtividade”, afirma Srour

Outro ponto, destaca ela, é revisar a vinculação obrigatória de gastos com saúde, equivalente a 15% da Receita Corrente Líquida, e educação, correspondente a 18% da Receita Líquida de Impostos. “Essas são regras que hoje são pró-cíclicas [que aceleram em momentos de crescimento econômico], então esse gasto sobe e depois ele não reverte, ele fica engessado à receita também”, afirma.

Para Solange, o ajuste fiscal mais justo deveria contemplar diferentes setores da sociedade. “Não acho politicamente e socialmente aceitável você fazer reforma da Previdência, mudar regras de educação e saúde e continuar dando benefícios para a Zona Franca de Manaus, cesta básica, para o Simples”, destaca.

Mudar reajuste do salário mínimo é consenso?

O fim do reajuste do salário mínimo acima da inflação, bem como das aposentadorias, é defendido por diversos economistas com participação no debate público como essencial para controlar as contas públicas. Mas há contrapontos a essa visão, como em recorrentes notas técnicas do Centro de Pesquisa em Macroeconomia das Desigualdades (Made/USP). Segundo essa linha, os efeitos da política de aumento do mínimo no crescimento econômico ajudam a reduzir o custo fiscal projetado.

“Uma vez que o salário mínimo indexa diversos benefícios sociais – como parte dos gastos com aposentadoria pelo INSS e gastos da Lei Orgânica da Assistência Social (LOAS) – sua valorização significa um maior gasto do governo (…). Contudo, as diferentes políticas e gastos do governo não têm o mesmo efeito macroeconômico (…) Um aumento de crescimento econômico pode reduzir o custo real da política, uma vez que a arrecadação também segue o ritmo do crescimento”, destaca artigo publicado no Made/USP em setembro.