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- Distratos de imóveis de Cury, MRV, Plano&Plano e Tenda somaram R$ 1,1 bilhão no 3º trimestre de 2026.
- O valor representa alta de 65,5% em relação ao mesmo período do ano anterior, com 4.127 unidades canceladas.
- Aumento dos distratos é atribuído a critérios mais rígidos da Caixa e à greve de 20 dias em setembro.
- Plano&Plano registrou alta de 330,2% nos distratos, impactada por trabalhadores informais e restrições de crédito.
- Tenda teve distratos de R$ 312,3 milhões, alta de 77,5% em um ano, com queda nos repasses bancários.
- Cury apresentou R$ 358,2 milhões em cancelamentos, equivalentes a 15% das vendas brutas.
- MRV foi a única com queda nos distratos, mas devido a mudança de metodologia de reconhecimento de vendas.
Os distratos de imóveis de Cury, MRV, Plano&Plano e Tenda somaram R$ 1,1 bilhão no terceiro trimestre de 2026, alta de 65,5% em relação ao mesmo período do ano passado. As quatro incorporadoras, que atuam no MCMV (Minha Casa, Minha Vida) e têm ações negociadas na B3, registraram 4.127 unidades com contratos cancelados entre julho e setembro.
O valor foi 63% superior ao do segundo trimestre, quando os distratos somaram R$ 674,5 milhões, e 65,5% maior que o do terceiro trimestre de 2025, com R$ 664,7 milhões. Os dados foram extraídos das prévias operacionais divulgadas pelas empresas em outubro, documentos que antecipam informações como vendas, lançamentos e repasses antes da publicação dos resultados financeiros completos.
No mercado imobiliário, o distrato ocorre quando o comprador decide devolver o imóvel à incorporadora ou à construtora, ou quando situações como inadimplência ou desistência levam ao fim do negócio.
O avanço dos distratos já vem sendo percebido pelo mercado neste ano. Segundo revelou reportagem do Portas publicada em agosto, feita a partir da análise das contas de dez empresas do setor, a alta no primeiro semestre chegou a 28% sobre as contas consolidadas. No médio e alto padrão, os distratos atingem um em cada cinco imóveis.
Distratos sobre vendas brutas
Quando os dados do terceiro trimestre são comparados com as vendas brutas das empresas que têm como foco principal o MCMV, os cancelamentos passaram de 8,6% no segundo trimestre para 12,1% no terceiro.
Embora o foco dessas incorporadoras seja o mercado popular, os números divulgados por elas englobam todas as suas frentes de negócio, o que pode incluir outras faixas de renda. Tanto as prévias operacionais quanto os analistas do Itaú BBA e do BTG Pactual apontam a mesma origem para esse desempenho: o crédito imobiliário da CEF (Caixa Econômica Federal), principal financiadora do programa habitacional.
As análises indicam dois fatores determinantes para o desempenho. O primeiro foi a adoção, pela CEF, de critérios mais rígidos para a aprovação dos financiamentos. O outro foi a greve de cerca de 20 dias em setembro, movimento que atrasou repasses às incorporadoras, sobretudo à Tenda, à MRV e à Cury. A greve interferiu nesse processo porque a demora na análise e na liberação dos financiamentos pode impedir a conclusão das compras e elevar o risco de cancelamento dos contratos.
Plano&Plano: informais pesam no volume de distratos
Os distratos da Plano&Plano chegaram a R$ 260,35 milhões, alta de 330,2% em relação ao trimestre anterior. As vendas brutas foram de R$ 1,03 bilhão, queda de 7% em um ano, e as vendas líquidas, já descontados os cancelamentos, ficaram em R$ 775 milhões, recuo de 24%. A VSO (Velocidade sobre Oferta), que relaciona as vendas ao total de imóveis disponíveis, caiu para 15,8%, abaixo dos 19,4% do segundo trimestre deste ano e dos 17,1% do terceiro trimestre de 2025, segundo o Itaú BBA.
No período, a empresa registrou queima de caixa de R$ 153 milhões. A análise do Itaú BBA indica que a Plano&Plano tem R$ 25 milhões a receber do programa Pode Entrar e outros R$ 30 milhões pendentes de repasses do MCMV, em razão de atrasos ligados à greve da Caixa. O banco atribui os cancelamentos a “critérios de subscrição de crédito mais rígidos da CEF e a crescente parcela de trabalhadores informais entre os compradores de imóveis da empresa”, motivo já declarado pela companhia em sua prévia.
Tenda: vendas brutas crescem, cancelamentos também
A Tenda registrou distratos de R$ 312,3 milhões no consolidado, que inclui a marca Alea, fabricante de casas. O valor representa alta de 77,5% em um ano. Quando o cálculo considera apenas o segmento Tenda, excluindo a Alea, os cancelamentos foram de R$ 293 milhões, equivalentes a 19,4% das vendas brutas, ante 12,5% no segundo trimestre. Na comparação anual, a alta foi de 115%, segundo o Itaú BBA.
No consolidado, as vendas brutas foram de R$ 1,6 bilhão, alta de 14%, e as vendas líquidas cresceram 4%, para R$ 1,29 bilhão, com VSO de 21,5%, segundo análise do BTG Pactual.
Os repasses, que correspondem às transferências dos financiamentos dos compradores para o banco, etapa em que a incorporadora recebe os valores, somaram R$ 765 milhões, queda de 32% em um ano. Em setembro, mês da greve, as transferências caíram 51% em relação a agosto.
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O Itaú BBA registra ainda que a empresa reduziu o pró-soluto, parcela do preço paga diretamente à construtora, sem financiamento bancário, de 10% para 7%, para atender às novas exigências da Caixa. Para os analistas, com o fim da greve, os distratos devem se normalizar. Essa também é a avaliação do analista Caio Araújo, da Empiricus.
“A Tenda apresentou os números operacionais mais pressionados, o que já havia sido antecipado pelo mercado, especialmente pelo aumento dos distratos. As vendas brutas continuaram saudáveis, mas o endurecimento das condições de financiamento reduziu a conversão em vendas líquidas. Um sinal mais favorável foi a melhora sequencial das vendas brutas ao longo do trimestre, enquanto o fim da greve da Caixa pode contribuir para alguma normalização dos cancelamentos e repasses nos próximos meses”
Caio Araújo, analista da Empiricus
Cury: distratos de 15%, mas velocidade de vendas de 40%
A Cury apresentou o maior volume financeiro de distratos entre as quatro empresas analisadas. Foram R$ 358,2 milhões em cancelamentos, o equivalente a 15% das vendas brutas, quase o dobro dos 7,7% registrados no segundo trimestre deste ano.
No período, as vendas brutas da Cury chegaram a R$ 2,39 bilhões, alta de 17%, e as líquidas, a R$ 2,03 bilhões, avanço de 11,4%. Os destaques foram a VSO, que ficou em 39,7%, e a geração de caixa de R$ 254 milhões.
Para o Itaú BBA, além da greve da CEF e dos critérios mais restritivos de aprovação, também pesou a menor taxa de aprovação de trabalhadores informais.
Na análise de Araújo, da Empiricus, o cenário não indica deterioração da demanda, mas o último trimestre reforça a necessidade de maior seletividade entre as incorporadoras.
“Em comum, Cury e Tenda mostraram que a demanda pelo produto econômico continua presente, mas o funil de crédito ficou mais restritivo, principalmente para os clientes de menor renda. A dinâmica deve continuar sendo monitorada, especialmente após alterações recentes nos critérios de concessão da Caixa”
Caio Araújo, analista da Empiricus
MRV: queda nos distratos, com mudança de metodologia
A MRV foi a única incorporadora entre as quatro analisadas a registrar queda nos distratos. Segundo os dados da empresa, o valor foi de R$ 168,9 milhões, 28,3% abaixo do observado no segundo trimestre e 2,3% inferior ao registrado um ano antes.
Os analistas do Itaú BBA alertam que a empresa mudou o critério de reconhecimento das vendas no trimestre. Antes, a MRV só contabilizava as vendas do MCMV após o repasse ao banco. Agora, registra as vendas antes dessa etapa.
Por isso, os números não são totalmente comparáveis aos dos trimestres anteriores. A operação do MCMV registrou queima de caixa de R$ 2 milhões, impactada pelos R$ 80 milhões que a empresa não recebeu da Caixa durante a greve de setembro.
Direcional fica fora da soma
Embora também seja uma das grandes empresas que atuam no mercado popular, a Direcional ficou fora da soma apresentada nesta reportagem. O motivo é que a empresa não divulga uma tabela numérica de distratos na prévia operacional e, por isso, não foi incluída no total.
A empresa informou apenas que as vendas líquidas foram afetadas por distratos acima do normal, associados a efeitos não recorrentes, como o acúmulo de pendências gerado pelo encerramento do recebimento de cheques regionais.
Clayton Freitas é jornalista há mais de 20 anos, com atuação em cidades, negócios, economia e mercado imobiliário. Já teve passagens por veículos como Forbes, O Estado de S. Paulo, Folha de S.Paulo e Veja São Paulo. É colaborador do Portas.
