A taxa Selic, referência para os juros, pode ficar mais alta e por mais tempo; como isso afeta o mercado imobiliário?

O Banco Central (BC) decide na semana que vem, no dia 17 de junho, se vai cortar mais uma vez a Selic, referência para as demais taxas de juros. Mas o mercado financeiro acredita, a cada semana que passa, em menos espaço para reduzir os juros no Brasil. Atualmente, a expectativa é que a Selic saia dos atuais 14,5% ao ano para terminar 2026 em 13,5%. Uma semana atrás, previa-se queda para até 13,25% e, no início do ano, redução ainda maior, para 12,25%.

Os dados são do Boletim Focus, uma pesquisa semanal do BC com mais de 100 instituições financeiras. Para evitar distorções geradas pelos mais otimistas e pelos mais pessimistas, é calculada a mediana das projeções, uma métrica melhor do que a média para esses casos. Mesmo assim, vale prestar atenção na opinião de quem está fugindo do consenso.

Desde a semana passada, instituições financeiras de renome têm divulgado números mais pessimistas sobre a Selic em relação ao que aparece nas pesquisas do BC. Há quem acredite, por exemplo, que o BC deve realizar só mais uma queda e deixar os juros parados, no modo “esperar para ver”, enquanto a guerra no Oriente Médio, fenômenos climáticos, como o super El Niño, e as eleições presidenciais prometem um ano ainda agitado.

Entenda a seguir por que a Selic deve cair menos e como isso impacta o mercado imobiliário.

O que explica a perspectiva de Selic maior?

A guerra no Irã responde por boa parte da piora nas projeções sobre a Selic. O petróleo, mesmo que o conflito se encerre hoje, deve permanecer mais caro. E isso se espalha pela cadeia produtiva de todos os países, incluindo a construção civil.

Mas isso não é tudo. Fenômenos climáticos, como o El Niño, também podem aumentar os preços, principalmente de alimentos.

Os gastos do governo, turbinados em ano eleitoral, também não ajudam. Para parte dos economistas, um governo mais endividado – ou, ainda, sem sinalizar corte de despesas – também exige juros maiores.

Tudo somado, a inflação medida pelo IPCA ganhou força nos últimos meses e deve terminar o ano em 5,11%, de 4,06% no início de 2026, segundo o boletim Focus. Por isso, o remédio são juros mais altos.

O lado positivo é que a economia, em média, caminha de modo razoável, e deve crescer ao redor de 2% em 2026. Mas os analistas fazem ressalvas a esse dado. Crescer com inflação e juros altos não é sinal de uma economia saudável.

Quem está mais pessimista?

O Bank of America (BofA) prevê que a Selic termine 2026 em 14,25% ao ano – ou seja, apenas mais um corte de 0,25 ponto percentual e pausa no ajuste dos juros, opinião que é compartilhada pelo BTG.

Para a XP, há espaço para mais dois cortes, levando a Selic para 14%, mesma visão do banco Pine e da gestora MAG Investimentos.

Um pouco mais otimista, o Itaú prevê a Selic a 13,75% neste ano – mesmo assim, uma piora em relação à projeção anterior do banco, de recuo para 13,25%.

E como a Selic e inflação maiores afetam o mercado imobiliário?

O mercado imobiliário tem mostrado resiliência desde 2025, período em que a taxa Selic estava ainda maior, em 15% ao ano. Isso acontece em grande medida pelo programa Minha Casa Minha Vida, que conta com taxas de juros subsidiadas e mais baixas.

Isso não significa que o setor está ileso do cenário de juros elevados. Construtoras e incorporadoras podem ter de rever projetos, eventualmente repassando custos ao consumidor, seja pelo encarecimento de insumos ou por causa do custo de dívida, para as empresas com endividamento maior.

É algo que já apareceu, ainda que pontualmente, nos balanços financeiros do primeiro trimestre, ocasião em que algumas construtoras informaram que, para se blindar contra o efeito da guerra, aumentaram o preço unitário dos empreendimentos.

Já existe impacto dos juros maiores no mercado imobiliário?

Os dados disponíveis até agora ainda não mostram impacto agregado claro dos juros mais altos no mercado imobiliário, mas há fragilidade em crédito fora do MCMV/SBPE. Veja alguns dados:

• O Minha Casa segue dominando o mercado e puxa as vendas; em São Paulo, responde por 70% das comercializações de imóveis
• O Produto Interno Bruto (PIB) da construção, uma medida mais ampla de toda a cadeia do setor, cresceu 2,9% no primeiro trimestre, se recuperando do tombo no fim de 2025
• Já o crédito imobiliário para imóveis mais caros, acima de R$ 600 mil, mostra cenário mais dúbio: andou mais devagar no início de 2026, mas em abril registrou recuperação

É justamente no setor de imóveis mais caros que reside, neste momento, o maior potencial de risco. Selic maior significa que, para o investidor, faz mais sentido buscar aplicações financeiras de renda fixa como CDBs ou o recém-lançado Tesouro Reserva.

Essas modalidades competem com a poupança, hoje ainda a principal fonte de recursos (funding) para os empreendimentos com valor acima de R$ 600 mil. Ou seja, o investidor olha para a poupança e pode decidir colocar dinheiro em um título de renda fixa com rendimento maior, aproveitando o momento de juros mais elevados.

Com menos recursos na poupança, os bancos precisam recorrer a fontes de recursos mais caras, como letras financeiras, para poder conceder empréstimos, como lembrou a Abecip em entrevista recente ao Portas.

E tudo isso, somado à valorização dos imóveis e ao alto endividamento dos brasileiros, pode tornar mais difícil para o comprador de classe média e alta conseguir colocar um financiamento dentro do orçamento, algo desfavorável para as empresas que atuam nessa faixa de mercado. Não por acaso, mais construtoras estão migrando ou ampliando a atuação em imóveis para o Minha Casa.