Em uma semana de diferença, três decisões influenciaram as regras do aluguel de curta temporada no Brasil, o que abrange proprietários com imóveis no Airbnb e plataformas similares. O STJ exigiu autorização de condôminos, decisão que vale para o Distrito Federal, mas pode ter impacto nacional. A Prefeitura de São Paulo cobrou a plataforma sobre imóveis de habitação popular, e o próprio Airbnb notificou proprietários de que vai barrar esses imóveis em sua plataforma. E regulamentação da Reforma Tributária confirmou possibilidade de aumento de carga de impostos sobre a atividade. Em agosto, a plataforma deu início efetivo às remoções. O Portas reuniu tudo em um só lugar — com o que cada mudança significa na prática.
O que aconteceu — em ordem cronológica
O Decreto nº 12.955, publicado no Diário Oficial em 30 de abril de 2026, regulamentou a CBS e trouxe regra de alto impacto para o short stay: locações por períodos inferiores a 90 dias passarão a seguir as mesmas regras tributárias da hotelaria quando o proprietário for enquadrado como contribuinte. Na prática, a redução de alíquota cai de 70% (locação residencial tradicional) para apenas 40% — e o proprietário perde o direito ao redutor social de R$ 600/mês. O impacto é uma carga tributária até 3,5 vezes maior. Anfitriões com poucos imóveis e receita modesta tendem a ficar fora do regime.
“A locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial, por contribuinte sujeito ao regime regular da CBS, por período não superior a noventa dias ininterruptos, serão tributados de acordo com as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria.”
Na segunda-feira (6), o Airbnb notificou os anfitriões cadastrados de que utilizará ferramentas de monitoramento e cruzamento de dados para identificar e barrar imóveis vinculados a programas de habitação popular — HIS e HMP — anunciados irregularmente na plataforma. A decisão ocorre após pressão da Prefeitura de São Paulo e de uma CPI da Câmara dos Vereadores que investigou o uso comercial de unidades subsidiadas com dinheiro público — a comissão concluiu que mais de 900 prédios voltados à baixa renda tiveram desvio de finalidade. A Secretaria de Habitação enviou às plataformas a relação dos imóveis e deu 15 dias de prazo para adequação.
Desde 2014, 300 mil imóveis foram licenciados como HIS e HMP em SP. A lei não impede a compra por investidores, mas exige que a locação seja destinada a famílias enquadradas nos critérios de renda — com aluguel não superior a 30% da renda mensal do locatário. HIS-1 (até R$ 276 mil): famílias com até 3 salários mínimos. HIS-2 (até R$ 383,6 mil): 3 a 6 salários. HMP (até R$ 537,6 mil): 6 a 10 salários.
A 2ª Seção do STJ decidiu, por 5 votos a 4, que o aluguel por curta temporada em condomínios residenciais depende de autorização prévia dos condôminos. Para a relatora, ministra Nancy Andrighi, a exploração recorrente via plataformas como o Airbnb descaracteriza a finalidade residencial da unidade — ativando o artigo 1.351 do Código Civil, que exige aprovação de dois terços dos condôminos para alterar a destinação do imóvel. A corrente vencida (4 votos), aberta pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, sustentou que o direito de propriedade não poderia ser restringido por convenção condominial na ausência de vedação expressa. O Airbnb participou do processo como parte interessada e afirmou que buscará medidas legais cabíveis.
✓ A assembleia é necessária para autorizar — não para proibir
✓ O quórum de 2/3 é calculado sobre o total de condôminos, não os presentes na assembleia
✓ A decisão orienta tribunais estaduais, mas não tem efeito vinculante obrigatório como uma súmula
✗ Corrente vencida: direito de propriedade não pode ser restringido sem vedação expressa na convenção
Após três meses da notificação inicial, o Airbnb deu início efetivo às remoções. No total, 1.625 anúncios são afetados: 773 com anúncios ativos e 852 já inativos. O processo usa dados fornecidos pela Prefeitura de São Paulo e será contínuo à medida que novas informações oficiais forem enviadas. A plataforma afirma que não é possível identificar sozinha quais imóveis pertencem às categorias HIS ou HMP — a remoção depende dos dados enviados pelo poder público.
Se você é hóspede com reserva nesses imóveis: o Airbnb comunicará os afetados e oferecerá suporte para nova reserva sem impacto nos planos de viagem. Pagamentos já realizados seguem normalmente.
O que significa tudo isso — em três dimensões
Pela primeira vez, o aluguel de curta temporada enfrenta regulação simultânea em três frentes diferentes
O short stay no Brasil operou por mais de uma década num vácuo regulatório — sem lei específica, com decisões judiciais conflitantes e sem tributação clara. Em uma semana de maio, esse cenário mudou em três dimensões ao mesmo tempo. E em agosto, a execução começou:
2. O imóvel tem vínculo com programa habitacional público? Imóveis HIS ou HMP não podem ser anunciados em plataformas de curta temporada — e o Airbnb passou a executar ativamente essa remoção.
3. Qual será a carga tributária? Se você for enquadrado como contribuinte da CBS, a alíquota efetiva sobre a locação de curta temporada pode ser até 3,5 vezes maior do que a de uma locação convencional.
Para entender todos os custos, a rentabilidade e como declarar no IR, leia nosso guia completo de short stay →
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Assinar newsletter gratuitaFontes: Decreto nº 12.955, publicado no Diário Oficial da União em 30/abr/2026, que regulamenta a CBS. STJ, 2ª Seção, REsp 2121055/MG, rel. min. Nancy Andrighi, julgado em 7/mai/2026. Reportagens do Portas sobre restrições do Airbnb a imóveis HIS em SP (mai e ago/2026), com informações da Veja, do Estadão e da Câmara dos Vereadores de São Paulo. CPI da Câmara Municipal de São Paulo sobre locação de curta temporada em imóveis HIS e HMP. As informações sobre impactos tributários têm caráter informativo e não substituem assessoria jurídica ou tributária especializada.
Editora da newsletter
Editora da newsletter do Portas e coordenadora de relações públicas da Loft. Jornalista especializada em Comunicação Organizacional e Relações Públicas, atua há mais de dez anos em Comunicação Corporativa, tendo passagens por agências de comunicação, como Máquina Cohn & Wolfe, e empresas, como Grupo Carrefour Brasil, Grupo Pão de Açúcar e Marisa. Anteriormente, atuou como repórter no Sistema A Tribuna de Comunicação, que reúne os jornais A Tribuna de Santos e Expresso Popular, o portal G1 Santos e Região e a TV Tribuna, afiliada da TV Globo.
