O que está acontecendo com o Airbnb no Brasil em 2026

O Decreto nº 12.955, publicado no Diário Oficial em 30 de abril de 2026, regulamentou a CBS e trouxe regra de alto impacto para o short stay: locações por períodos inferiores a 90 dias passarão a seguir as mesmas regras tributárias da hotelaria quando o proprietário for enquadrado como contribuinte. Na prática, a redução de alíquota cai de 70% (locação residencial tradicional) para apenas 40% — e o proprietário perde o direito ao redutor social de R$ 600/mês. O impacto é uma carga tributária até 3,5 vezes maior. Anfitriões com poucos imóveis e receita modesta tendem a ficar fora do regime.

Na segunda-feira (6), o Airbnb notificou os anfitriões cadastrados de que utilizará ferramentas de monitoramento e cruzamento de dados para identificar e barrar imóveis vinculados a programas de habitação popular — HIS e HMP — anunciados irregularmente na plataforma. A decisão ocorre após pressão da Prefeitura de São Paulo e de uma CPI da Câmara dos Vereadores que investigou o uso comercial de unidades subsidiadas com dinheiro público — a comissão concluiu que mais de 900 prédios voltados à baixa renda tiveram desvio de finalidade. A Secretaria de Habitação enviou às plataformas a relação dos imóveis e deu 15 dias de prazo para adequação.

A 2ª Seção do STJ decidiu, por 5 votos a 4, que o aluguel por curta temporada em condomínios residenciais depende de autorização prévia dos condôminos. Para a relatora, ministra Nancy Andrighi, a exploração recorrente via plataformas como o Airbnb descaracteriza a finalidade residencial da unidade — ativando o artigo 1.351 do Código Civil, que exige aprovação de dois terços dos condôminos para alterar a destinação do imóvel. A corrente vencida (4 votos), aberta pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, sustentou que o direito de propriedade não poderia ser restringido por convenção condominial na ausência de vedação expressa. O Airbnb participou do processo como parte interessada e afirmou que buscará medidas legais cabíveis.

Menos de um mês após a decisão de maio, o STJ afetou o tema como recurso repetitivo (Tema 1.443, a partir dos REsp 2.272.536 e REsp 2.272.537, sob relatoria do ministro Raul Araújo) e determinou a suspensão nacional de todos os processos individuais e coletivos que discutem a mesma questão jurídica — se a cláusula de destinação residencial da convenção, por si só, basta para impedir a locação de curta duração por plataformas como o Airbnb. Na prática, tribunais de todo o país ficam impedidos de julgar novos casos sobre o tema até que a 2ª Seção do STJ decida o mérito, com uma tese que passará a valer, de forma vinculante, para todos os processos em curso e futuros — inclusive os que já tramitavam com entendimento favorável ou contrário aos anfitriões.

Após três meses da notificação inicial, o Airbnb deu início efetivo às remoções. No total, 1.625 anúncios são afetados: 773 com anúncios ativos e 852 já inativos. O processo usa dados fornecidos pela Prefeitura de São Paulo e será contínuo à medida que novas informações oficiais forem enviadas. A plataforma afirma que não é possível identificar sozinha quais imóveis pertencem às categorias HIS ou HMP — a remoção depende dos dados enviados pelo poder público.

Com os processos suspensos desde junho à espera do julgamento do Tema 1.443, o Ministério Público Federal apresentou parecer ao STJ em 28 de agosto — divulgado nesta semana — em sentido contrário à decisão de maio: para o órgão, a locação por temporada, inclusive via plataformas digitais, mantém natureza residencial e não exige aprovação prévia dos condôminos quando a convenção traz apenas cláusula genérica de destinação residencial, sem vedação expressa à prática. Os argumentos centrais são dois: a oferta por aplicativos não altera a natureza residencial do uso do imóvel, e a própria Lei do Inquilinato já prevê a modalidade de locação por temporada. O parecer é peça central do julgamento de mérito que definirá a tese vinculante a ser aplicada a todos os processos hoje suspensos.

Por que isso muda o jogo: diferente da decisão de 7 de maio — tomada por maioria apertada (5×4) e sem efeito vinculante obrigatório —, o julgamento do Tema Repetitivo 1.443 terá efeito vinculante para todos os tribunais do país e valerá para todas as ações hoje suspensas, favoráveis ou contrárias aos anfitriões. O parecer do MPF não vincula o colegiado, mas costuma pesar no julgamento — e aponta para uma possível reversão do entendimento firmado em maio. Até a decisão de mérito, prevalece a insegurança jurídica: nenhum tribunal do país pode julgar novos casos sobre o tema.