Falsos corretores: saiba como evitar golpes, que dobram em São Paulo

Quase dez pessoas são autuadas por dia em São Paulo por exercer ilegalmente a profissão de corretor de imóveis. Entre 1º de janeiro e 27 de julho deste ano, o Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo) registrou 1.986 autuações.

O número reúne apenas as autuações feitas durante fiscalizações do conselho. Muitas delas ocorrem quando fiscais encontram pessoas atuando sem registro em plantões de vendas, imobiliárias e outras operações, mesmo sem denúncia prévia.

Embora nem toda autuação esteja relacionada a um crime, parte desses casos envolve fraudes imobiliárias que podem causar grandes prejuízos aos compradores.

Denúncias também aumentaram

Além das autuações, o Creci-SP também acompanha as denúncias encaminhadas por consumidores e corretores que suspeitam de irregularidades. Esse indicador passou de 116 registros, em 2020, para 150, em 2025, um crescimento de 29%.

A diferença entre os dois indicadores mostra que a atuação do conselho identifica um volume de irregularidades muito maior do que aquele que chega por meio de relatos espontâneos. Enquanto as denúncias dependem da iniciativa de consumidores e profissionais, as fiscalizações permitem encontrar casos diretamente nos locais onde a atividade é exercida.

O número reúne apenas os casos identificados durante as fiscalizações do conselho. Muitas autuações ocorrem quando fiscais encontram pessoas atuando sem registro em plantões de vendas, imobiliárias ou outras operações de rotina, mesmo sem denúncia prévia.

Como os golpistas agem

Anúncios de imóveis com preços muito abaixo do mercado continuam sendo uma das principais portas de entrada para golpes aplicados por falsos corretores. “Os golpes mais frequentes envolvem anúncios falsos de imóveis para venda ou locação, normalmente publicados em redes sociais ou plataformas digitais com preços muito abaixo do mercado para atrair vítimas”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP.

A partir do primeiro contato, é comum que o golpista pressione o interessado a fechar rapidamente o negócio. “Também há casos em que o falso corretor solicita depósitos antecipados para reservar o imóvel, cobrar supostas taxas ou garantir a negociação. Em muitas situações, o imóvel sequer está disponível ou pertence a terceiros que desconhecem a fraude”, diz Viana Neto.

Outra estratégia, segundo ele, é usar a identidade de profissionais que realmente existem para transmitir confiança ao comprador.

Dois casos recentes em São Paulo mostram, na prática, como as estratégias funcionam. Em um deles, criminosos clonaram um anúncio real de locação e usaram a identidade de uma falsa corretora, inclusive com um número de registro profissional ativo, para transmitir confiança à vítima. Após visitar o imóvel e receber um contrato digital, o interessado fez uma transferência de R$ 8 mil e só descobriu o golpe ao procurar a imobiliária responsável pelo anúncio.

Em outro caso, um homem é investigado por se passar por corretor de imóveis e negociar apartamentos com documentos falsos. Segundo relatos de vítimas, o suspeito teria vendido o mesmo imóvel para diferentes compradores e depois que recebia o dinheiro, sumia. Em um dos casos, uma pessoa perdeu R$ 124 mil após realizar o pagamento e deixar de conseguir contato com o suposto corretor.

Como fazer a denúncia

Qualquer pessoa pode comunicar ao Creci-SP suspeitas de irregularidades envolvendo a atuação de corretores ou imobiliárias. Para isso, basta acessar a área de fiscalização e denúncia no site do conselho. O órgão recebe solicitações de fiscalização relacionadas a irregularidades, atuação de falsos corretores e outras situações, inclusive de forma anônima. Já os casos em que o consumidor teve prejuízo financeiro em uma negociação imobiliária devem ser encaminhados como denúncia formal, com a identificação do denunciante.

Ao receber a denúncia, o Creci-SP realiza uma análise técnica para verificar se existem indícios de exercício ilegal da profissão. Se isso acontecer, são feitas vistorias para verificar se a denúncia procede ou não.

“Quando a irregularidade é confirmada, são lavrados os autos cabíveis e o caso pode ser encaminhado às autoridades policiais e ao Ministério Público, já que o exercício ilegal da profissão e outras condutas criminosas devem ser apurados pelos órgãos competentes”, explica Viana.

O executivo afirma que a atuação do conselho tem limites. “O papel do CRECI-SP é fiscalizar o exercício profissional e atuar para impedir que pessoas sem habilitação coloquem consumidores em risco”, diz.

A matrícula revela quem realmente é o dono do imóvel 

Se o Creci-SP é responsável por fiscalizar quem exerce a profissão de corretor de imóveis, a confirmação de que o imóvel realmente pertence a quem está vendendo passa por outro caminho, o do registro de imóveis.

É ali que está a principal ferramenta para identificar boa parte das fraudes antes que o dinheiro saia da conta do comprador.

Segundo Ana Cristina de Souza Maia, diretora de Comunicação do ONR (Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis), a conferência começa pela matrícula do imóvel, documento que funciona como um histórico oficial do bem. “O caminho mais seguro é sempre consultar a matrícula do imóvel”, diz.

A consulta pode ser feita diretamente no Cartório de Registro de Imóveis ou pelo RI Digital, plataforma oficial dos registradores de imóveis do Brasil.

O primeiro passo é acessar a Pesquisa Nacional de Bens e informar o CPF ou o CNPJ relacionado ao imóvel. A ferramenta também permite localizar o número da matrícula. Com essa informação, o interessado pode solicitar uma certidão digital atualizada para verificar quem é o verdadeiro proprietário e identificar a existência de hipotecas, penhoras, indisponibilidades ou qualquer outra restrição à venda.

Hoje, a plataforma reúne cerca de 90 milhões de matrículas de imóveis em todo o país. Para Ana Cristina, existe uma regra simples que pode evitar muitos golpes. “Se o nome de quem está negociando não corresponde ao proprietário indicado na matrícula, desconfie”, afirma.

Ela lembra que esse cuidado também vale quando o imóvel é negociado por um representante legal. “Se a venda está sendo feita por procurador, é essencial verificar a validade dessa representação antes de realizar qualquer pagamento.”

Nem todo documento apresentado é aceito 

A análise feita pelos cartórios vai muito além de receber documentos e registrar uma compra. Antes de qualquer imóvel mudar oficialmente de dono, toda a documentação passa por uma etapa chamada qualificação registral, uma análise jurídica em que o oficial verifica se todos os documentos apresentados são válidos e compatíveis com a situação do imóvel.

“Nessa etapa são verificadas a autenticidade da procuração, a extensão dos poderes conferidos, a identidade das partes e a compatibilidade do negócio com a situação jurídica da matrícula”, explica Ana.  

Quando a procuração é pública, a autenticidade também pode ser conferida diretamente no Cartório de Notas onde ela foi emitida ou pelos sistemas eletrônicos integrados. Se surgir qualquer inconsistência, o processo para e o registro é recusado até que a situação seja esclarecida.

Os sinais de alerta aparecem antes da assinatura 

Embora cada golpe tenha suas particularidades, alguns indícios costumam se repetir. Segundo Ana Cristina, o principal deles aparece justamente quando as informações apresentadas pelo vendedor não batem com o que está registrado oficialmente. “O maior sinal de alerta costuma ser a incompatibilidade entre o que está sendo negociado e o que consta na matrícula do imóvel”, diz.

Ela explica que muitas fraudes envolvem pessoas que sequer são proprietárias do imóvel ou utilizam procurações falsas. Também merecem atenção negociações conduzidas com urgência excessiva, imóveis anunciados por preços muito abaixo do mercado e documentos com informações divergentes.

Quando é realmente seguro fazer o pagamento? 

Essa é uma das dúvidas mais frequentes de quem compra um imóvel. A resposta passa por um detalhe jurídico que muda tudo. O motivo é que, no Brasil, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro no Cartório de Registro de Imóveis, e não com a assinatura do contrato ou da escritura.

É devido a isso, segundo Ana Cristina, que muitas negociações condicionam a liberação do pagamento à prenotação, procedimento que reserva a prioridade do documento no cartório antes da análise definitiva, ou à conclusão da qualificação registral. Essas etapas reduzem o risco tanto para quem compra quanto para quem vende.

O que conferir antes de fazer o pagamento

Apesar das diferentes abordagens, os especialistas ouvidos pela reportagem apontam cuidados em comum antes de qualquer transferência de valores. Três deles são essenciais:

• Se o corretor possui registro ativo no Creci-SP (busca pode ser feita em https://www.crecisp.gov.br/cidadao/buscaporcorretores);
• Se quem está vendendo é realmente o proprietário indicado na matrícula do imóvel (consulta disponível em https://ridigital.org.br/); 
• Se toda a negociação está formalizada por documentos.

Se a suspeita prevalecer, a dica é interromper imediatamente qualquer negociação diante de sinais de fraude. “Caso permaneça a suspeita, o ideal é comunicar imediatamente o Creci-SP e, havendo indícios de fraude, registrar também um boletim de ocorrência”, afirma Viana Neto.

O alerta faz sentido. No início deste ano, mais de 30 pessoas foram vítimas de um golpe envolvendo a venda de unidades habitacionais no litoral paulista. Os compradores afirmaram ter pago pelos imóveis, mas descobriram depois que os contratos apresentados eram fraudulentos.

Caiu no golpe. E agora? 

Quando a fraude já aconteceu, cada minuto pode fazer diferença para tentar reduzir o prejuízo. Segundo Viana Neto, a primeira providência é reunir todas as provas da negociação. “Ela deve reunir toda a documentação disponível, como comprovantes de pagamento, contratos, conversas por aplicativos, anúncios e e-mails, e registrar imediatamente um boletim de ocorrência”, diz.

Também é importante comunicar o banco o quanto antes, principalmente quando o pagamento foi feito por transferência ou Pix.

Se os valores foram repassados por meio de PIX, a recomendação do advogado Igor Lopes Assunção, que atua em litígios imobiliários é fazer a comunicação imediata ao banco, o que aumenta as chances de recuperar parte do dinheiro. Essa comunicação pode ser feita por meio do MED (Mecanismo Especial de Devolução do Pix). A dica é entrar em contato diretamente com o banco em que o cliente tem conta e informar o que aconteceu.

Além do pedido ao banco, a vítima deve registrar boletim de ocorrência e denunciar o anúncio na plataforma onde o imóvel foi divulgado.

“A vítima deve guardar o comprovante do Pix, as conversas, o anúncio, os telefones, os nomes utilizados e os dados da conta recebedora. O pedido pelo MED pode ser feito em até 80 dias, mas quanto mais rápido o banco for comunicado, maior a possibilidade de localizar e bloquear algum valor”, explica Assunção. 

Quem responde pelo prejuízo?

Quando um golpe acontece por meio de um anúncio publicado em uma plataforma imobiliária, uma dúvida costuma aparecer: o site pode ser responsabilizado? Segundo Igor Lopes, a resposta depende das circunstâncias do caso. “Pode, mas a responsabilidade não é automática.”

Ele explica que será necessário verificar se houve falha de segurança, ausência de mecanismos mínimos de controle, demora para retirar o anúncio após a denúncia ou alguma participação da plataforma na negociação.

“Quando o site funciona apenas como classificado e não tinha condições de identificar previamente a fraude, a responsabilização é mais difícil”, diz.

A análise, segundo o advogado, depende sempre da ligação entre uma eventual falha da plataforma e o prejuízo sofrido pela vítima.

E quando a vítima é a própria imobiliária? 

Os golpes também afetam empresas que têm fotos e anúncios clonados por criminosos. Nesses casos, a imobiliária pode até ser incluída em uma ação judicial, mas isso não significa que será condenada. “A condenação depende da comprovação de alguma falha ou participação da empresa no golpe”, diz Assunção.

O jurista diz que o simples uso indevido de fotografias ou anúncios por terceiros, sem conhecimento da empresa, normalmente não gera responsabilidade. Ao descobrir a fraude, porém, a imobiliária deve agir rapidamente. “Ela deve guardar as provas, denunciar o anúncio, comunicar as plataformas, alertar publicamente os clientes e registrar ocorrência.”

A demora em tomar essas providências pode aumentar o risco de responsabilização.

Como reduzir os riscos 

Embora nenhum negócio esteja totalmente livre de fraudes, algumas medidas diminuem significativamente as chances de prejuízo. Para os compradores, o advogado recomenda desconfiar de imóveis anunciados com preços muito abaixo do mercado, evitar negociações conduzidas apenas por aplicativos de mensagens, exigir a documentação do imóvel e visitar o endereço antes de fechar qualquer negócio.

Já os proprietários devem formalizar a autorização concedida ao corretor, acompanhar se o imóvel está sendo anunciado por terceiros e identificar as próprias fotografias para dificultar clonagens.

No caso das imobiliárias, a dica é confirmar a identidade dos proprietários antes da publicação dos anúncios, controlar o acesso às contas utilizadas nas plataformas, adotar autenticação em dois fatores e criar procedimentos rápidos para retirar anúncios fraudulentos do ar.

“Antes de qualquer negociação imobiliária, confirme se está tratando com um corretor de imóveis regularmente inscrito. Essa é uma medida simples, gratuita e que oferece muito mais segurança para quem está realizando um dos maiores investimentos da vida”, diz Viana Neto.