Governo de São Paulo estuda colocar prédios em cima do Metrô

O governo paulista e empresas imobiliárias avaliam parcerias para erguer edifícios residenciais e comerciais sobre futuras estações do Metrô. A iniciativa busca otimizar o uso do solo urbano e criar novos modelos de negócio no setor.

Segundo a Companhia Paulista de Parcerias (CPP), na Linha 16-Violeta, por exemplo, já existem discussões sobre essa integração em áreas próximas ao Parque do Ibirapuera. O edital está previsto para sair no segundo semestre de 2026.

“Alguns dos terrenos que podem ser desapropriados são do mercado imobiliário, que viu uma oportunidade de fazer prédio. Por que não casar as duas coisas? A estação traz demanda. Estamos pensando em um modelo de negócios que permitirá que os dois possam conviver. Em vez de desapropriar, poderia instituir previsão de habitação, shopping, e permitir a exploração junto com a implantação do metrô”, afirma Augusto Almudin, diretor da CPP ao Valor Econômico.

Legislação, desafios técnicos e econômicos

Construções junto ao metrô já existem na capital, em alguns pontos das antigas Linhas 1-Azul e 3-Vermelha. No entanto, abrigam shoppings integrados às estações. Agora, o que está sendo avaliado, é fazer semelhante incluir o setor residencial.

A ideia também ficou viável com a lei 19.209, aprovada em dezembro de 2024. Ela regulamentou o “direito real de laje”, autorizando edificações sobre estações e terminais com matrículas independentes. A norma abrange tanto o espaço aéreo quanto o subterrâneo das estruturas de transporte, exigindo acessos separados.

Porém, a ideia não tem soado tão atrativa para o setor imobiliário. Estudos anteriores, como na estação Belém, esbarraram em questões financeiras por causa dos desafios estruturais.

“O custo da estrutura que teria que ser colocada em cima da estação, para fazer um edifício de tamanho factível, não se mostrou viável”, explica Claudio Bernardes, vice-presidente de urbanismo metropolitano do Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo).

Na avaliação do representante do setor, a ideia poderá ganhar força quando terrenos se tornarem mais escassos e caros.

Incorporadora demonstra interesse condicionado

A construtora Benx é uma das que mostrou interesse na possibilidade. No entanto, seu CEO, Luciano Amaral, ressalta a necessidade de comprovar viabilidade econômica. A presença de túneis complica as fundações e eleva custos construtivos.

Neste sentido, Amaral sugere a construção de estações já planejadas para receber edifícios, o que facilitaria o processo.”Se já sair assim desde o planejamento, fica mais viável”, afirma.

Do ponto de vista legal, concessões de longo prazo, até 100 anos, seriam mais interessantes ao mercado porque viabilizariam empreendimentos de locação, mantidos por incorporadoras ou investidores.

Almudin menciona o modelo de servidão administrativa, onde o Estado utilizaria propriedades privadas para transporte público sem desapropriação, preservando acessos às áreas de serviço.

Cronogramas divergentes criam obstáculos

O descompasso temporal entre os interesses das empresas e a construção das estações é um desafio adicional, aponta Luiz Antonio Cortez Ferreira, gerente de Planejamento e Meio Ambiente do Metrô.

“O ciclo do mercado imobiliário é rápido, em dois anos, quatro no máximo, se constrói, enquanto a obra de Metrô vai levar oito anos, no mínimo”, observa.

*Com informações de Valor Econômico