Airbnb no STJ: entenda a decisão que suspendeu ações sobre aluguel de curta temporada

O STJ (Superior Tribunal de Justiça) suspendeu, em todo o país, os processos que discutem se condomínios residenciais podem impedir a locação de imóveis por curta temporada em plataformas como o Airbnb, mesmo quando a convenção do condomínio não traz uma proibição específica. 

A medida não proibiu e nem liberou o Airbnb nos condomínios residenciais. Essa decisão em si também não indica que todo dono de apartamento precise de aprovação de dois terços dos condôminos para alugar o imóvel para curta temporada.

O que o STJ fez, por enquanto, foi parar processos para decidir primeiro uma questão que se repete em vários casos: se a simples previsão de uso residencial na convenção do condomínio já é suficiente para impedir a locação por curta temporada ou se é necessária uma proibição expressa.

A suspensão vale para processos individuais ou coletivos que discutem essa mesma questão. Na prática, eles ficam parados até que o STJ defina qual interpretação deverá ser aplicada aos casos semelhantes.

Entretanto, em outra ação, julgada em 7 maio deste ano, a Segunda Seção do STJ julgou um caso específico envolvendo locação por curta temporada. Naquele processo, os ministros entenderam, por cinco votos a quatro, que a exploração econômica reiterada ou profissionalizada de uma unidade pode ser incompatível com a destinação residencial do condomínio e, nesse contexto, exige a aprovação de dois terços dos condôminos para a alteração da destinação.

Para quem hoje já anuncia um imóvel no Airbnb, a decisão do STJ não determina que a atividade precise ser interrompida imediatamente nem cria uma autorização geral para continuar. O proprietário deve observar as regras previstas na convenção do condomínio e eventual decisão ou disputa judicial envolvendo a unidade.

Em resumo: o que vale neste momento é a decisão de 7 maio para a situação analisada naquele processo, entendimento que pode ser sim aplicado a questões semelhantes, enquanto os casos que discutem especificamente se a cláusula de uso residencial basta para barrar a locação curta estão suspensos à espera do julgamento do Tema 1.443.

O Tema 1.443

Embora a suspensão de todos os processos tenha se tornado pública na quinta-feira (17), quando o STJ anunciou a medida por meio de uma nota emitida pela sua assessoria de imprensa, essa decisão ocorreu meses antes, no dia 26 de maio.

Essa seção é especializada em direito privado e reúne 10 dos 33 ministros do STJ. Ao analisar que haviam cerca de 50 processos semelhantes sobre esse assunto, com várias decisões diferentes, os ministros selecionaram dois deles para formar um tema, já que eles versavam sobre pedidos repetitivos. Os temas são teses jurídicas criadas pelo STJ que servem para orientar todos os juízes do país em casos que discutem a mesma dúvida na lei.

O tema em questão é o 1.443. Em data ainda a ser definida, ele responderá justamente se acláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa.

O que o STJ decidiu em maio sobre os dois terços 

A decisão de 7 de maio, porém, não foi tomada sob o rito dos recursos repetitivos e não criou uma regra automaticamente vinculante para todos os condomínios. Ou seja, a decisão vale para aquele processo especifico, e não para todos que estão em andamento em tribunais brasileiros. Porém, pela relevância de quem julgou, no caso a Segunda Seção, essa decisão tende a ser aplicada em situações semelhantes.

Em resposta ao Portas, o próprio STJ afirmou que se tratava de um caso concreto. Como o julgamento foi feito pela Segunda Seção, responsável por uniformizar a interpretação da lei federal em questões de direito privado, o precedente tem relevância e tende a orientar decisões semelhantes.

“A decisão de maio foi proferida pelo STJ em um caso concreto, no julgamento do REsp (recurso especial) 2.121.055. Portanto, naquele julgamento específico, não se tratava de recurso repetitivo, nem de uma tese automaticamente vinculante para todos os condomínios. No entanto, o julgamento foi realizado pela Segunda Seção, que é o colegiado do STJ responsável por uniformizar a interpretação da lei federal em matérias de direito privado. Por isso, embora tenha origem em um caso concreto, o precedente tem grande relevância e tende a orientar a solução de casos semelhantes nas demais instâncias”

Superior Tribunal de Justiça

Para entender melhor o que está em jogo, o Portas consultou o STJ e ouviu dois advogados especializados no assunto. A reportagem também destrinchou os três processos para explicar o que cada um discute e o que muda, por enquanto, para proprietários, moradores e condomínios. 

Problemas e decisões têm naturezas diferentes

Apesar de tratarem do mesmo assunto, as duas decisões têm naturezas diferentes. 

A decisão de 7 de maio envolveu o Condomínio do Edifício Residencial Saint Tropez, em Belo Horizonte (MG). A proprietária de um apartamento entrou com uma ação para obter o direito de destinar o imóvel a estadias de curta duração sem aprovação em assembleia. 

O condomínio alegou que essa utilização não estava prevista na convenção e afastava o caráter residencial do prédio. O Airbnb atuou como assistente no processo. Na primeira instância, o TJ-MG (Tribunal de Justiça de Minas Gerais) negou o pedido, entendimento que foi mantido pelo STJ. 

Por cinco votos a quatro, a Segunda Seção entendeu que a exploração econômica reiterada ou profissionalizada de uma unidade para estadias de curta duração pode ser incompatível com a destinação residencial prevista para o condomínio. 

A discussão, portanto, não foi simplesmente sobre o uso do Airbnb. O que pesou no julgamento foi a forma de utilização do imóvel e a possibilidade de a atividade deixar de ser compatível com a finalidade residencial. 

Nesse contexto, a decisão considerou necessária a alteração da destinação da unidade, o que depende da aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos. 

Em nota enviada ao Portas, a assessoria do STJ afirmou que aquele julgamento não estabeleceu uma tese automaticamente vinculante para todos os condomínios. Como a decisão foi tomada pela Segunda Seção, porém, o precedente “tem grande relevância e tende a orientar a solução de casos semelhantes nas demais instâncias”, afirma o tribunal. 

Casos que levaram o tema ao repetitivo

A decisão de 26 de maio selecionou dois recursos que chegaram ao STJ a partir de disputas ocorridas em São Paulo e Santa Catarina. 

O primeiro é o recurso especial de número 2.272.537, relacionado ao Condomínio Residencial Unifamiliar Horizontal Oscar Boechat, em Florianópolis (Santa Catarina). O condomínio havia alterado o regimento interno para proibir o aluguel de partes das unidades, a chamada locação fracionada. 

O proprietário de um dos apartamentos entrou na Justiça para anular a assembleia que aprovou a mudança e ganhou em primeira instância. Na segunda instância, o TJ-SC (Tribunal de Justiça de Santa Catarina) reverteu a decisão. 

Segundo o processo, o proprietário havia dividido o imóvel e oferecia acomodação por meio do Airbnb. O tribunal considerou válida a alteração do regimento interno, aprovada com número suficiente de votantes. 

O proprietário recorreu ao STJ alegando, entre outros argumentos, que a convenção não proibia expressamente esse tipo de aluguel e que uma cláusula genérica de “fins residenciais” não seria suficiente para impedir a locação por temporada. 

O segundo processo é o recurso especial de número 2.272.536, relacionado ao Condomínio Edifício Victoria, na capital paulista. Nesse caso, o morador de uma das unidades sublocava quartos pelo Airbnb, segundo o processo, com anuência verbal da administradora do imóvel. 

Uma assembleia extraordinária proibiu esse tipo de locação. Segundo a petição inicial, participaram da votação 14 pessoas em um condomínio com cerca de 40 apartamentos. A Justiça paulista anulou a assembleia e condenou o condomínio ao pagamento de R$ 1.750 por danos materiais e R$ 10 mil por danos morais. O condomínio recorreu e o TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo), a segunda instância da Justiça, manteve a decisão. 

O entendimento foi o de que uma proibição desse tipo deveria estar expressamente prevista na convenção do condomínio e ser aprovada por dois terços dos condôminos. Foi aí que o  condomínio recorreu ao STJ. 

Nos dois casos, o STJ ainda não decidiu quem tem razão. A Segunda Seção apenas definiu a questão jurídica que será analisada no julgamento repetitivo e determinou a suspensão, em todo o país, dos processos que discutem a mesma controvérsia. 

Afinal, uma decisão contradiz a outra? 

Para Taunai Moreira, advogado e sócio do Bruno Boris Advogados, não existe conflito entre as duas decisões. Segundo ele, o julgamento de maio e o futuro julgamento do Tema 1.443 tratam de questões relacionadas, mas diferentes. 

“Não se sobrepõe — ela converge e complementa. Em maio de 2026, a Segunda Seção já decidiu que a locação por curta temporada em condomínio residencial desvirtua a destinação do prédio e, por isso, exige aprovação de 2/3 dos condôminos em assembleia para alteração da destinação. Uma coisa não revoga a outra”

Taunai Moreira, advogado e sócio do Bruno Boris Advogados

Segundo Moreira, o Tema 1.443 vai tratar de uma questão anterior: saber se a simples existência de uma cláusula de destinação residencial na convenção já é suficiente para impedir a locação curta, mesmo sem uma proibição expressa. 

Angelo Lim, sócio do BBC Advogados, concorda com seu colega e afirma que a afetação do repetitivo não representa uma decisão final sobre essa questão. 

“A afetação do tema não deve ser confundida com a decisão final do STJ a respeito da necessidade (ou não) de se estabelecer, na convenção condominial, a destinação exclusivamente residencial das unidades autônomas, de modo que a locação intermediada por plataformas como o Airbnb seja considerada incompatível com a finalidade do condomínio”

Angelo Lim, sócio do BBC Advogados

Os advogados divergem, porém, sobre a existência de contradições nos entendimentos anteriores dos tribunais. 

Para Moreira, não há choque, mas uma sequência entre decisões que agora deverá ser complementada pelo julgamento do Tema 1.443. Lim entende que existem decisões conflitantes e que o julgamento repetitivo servirá justamente para uniformizar a interpretação. 

Essa divergência não aparece apenas nos casos analisados pelos dois advogados. O próprio histórico do STJ mostra decisões diferentes sobre o assunto, com entendimentos adotados por turmas, que reúnem um número menor de ministros, e por seções, formadas por grupos maiores de ministros. 

Segundo o STJ, sua Comissão Gestora de Precedentes identificou cerca de 50 decisões monocráticas e acórdãos sobre a questão dentro do próprio tribunal. 

Impacto da decisão do STJ no mercado de locação

A decisão de 26 de maio não anulou o julgamento de 7 de maio nem criou uma autorização geral para a locação por curta temporada em condomínios. No julgamento de maio, a Segunda Seção entendeu que a exploração econômica reiterada ou profissionalizada de uma unidade para estadias de curta duração pode descaracterizar sua finalidade residencial. 

Nesse contexto, o tribunal considerou necessária a alteração da destinação da unidade, com aprovação de dois terços dos condôminos. Isso não significa, porém, que qualquer imóvel anunciado no Airbnb esteja automaticamente sujeito à mesma conclusão. 

O julgamento levou em conta as características da utilização da unidade e a forma de exploração da atividade. Para quem já enfrenta uma disputa judicial sobre a questão que será analisada no Tema 1.443, o efeito imediato da decisão de 26 de maio é a suspensão do processo até que o STJ julgue o repetitivo. 

Os dois advogados ouvidos pelo Portas concordam que a afetação do tema não derrubou a exigência estabelecida no julgamento de maio. Para Moreira, o precedente continua relevante enquanto o STJ não julga o novo tema. Para Lim, a decisão de afetação também não pode ser confundida com o resultado que será dado aos dois recursos selecionados. 

A questão que permanece em aberto é outra: se a convenção do condomínio estabelece apenas a destinação residencial das unidades, isso já basta para impedir a locação por curta temporada ou é necessária uma proibição expressa? É essa pergunta que o Tema 1.443 deverá responder. 

O impacto sobre o mercado de locação de curta temporada dependerá da tese que o STJ estabelecer no julgamento dos recursos repetitivos. 

Na avaliação de Moreira, se o entendimento de maio for consolidado, proprietários que anunciam unidades em plataformas como o Airbnb em prédios residenciais poderão ser obrigados a interromper a atividade quando ela se enquadrar nos critérios definidos pelo tribunal. 

“Na prática, isso significa que proprietários que anunciam unidades em plataformas como o Airbnb em prédios residenciais podem ser compelidos a cessar a atividade; quem pretender explorar economicamente o imóvel precisará de deliberação assemblear qualificada; e a oferta desse tipo de hospedagem em condomínios residenciais tende a cair”

Taunai Moreira, advogado e sócio do Bruno Boris Advogados

A expressão “deliberação assemblear qualificada” se refere à votação que alcance o quórum de dois terços dos condôminos. 

Lim também vê possibilidade de impacto sobre a oferta de imóveis para curta temporada caso o entendimento adotado em maio prevaleça no julgamento repetitivo. Segundo ele, naquele julgamento o STJ entendeu que a convenção condominial não precisa necessariamente trazer uma proibição expressa quando estabelece a destinação exclusivamente residencial das unidades e a atividade é caracterizada pela exploração econômica reiterada ou profissionalizada. 

“Caso esse entendimento prevaleça no julgamento dos recursos especiais afetados para julgamento sob o rito dos repetitivos, na prática, poderá haver impacto nas locações de curta temporada via plataformas como o Airbnb, já que, em tese, os proprietários das unidades não poderão oferecer os imóveis para essa espécie de locação”

Angelo Lim, sócio do BBC Advogados

Por enquanto, porém, ainda não há uma tese definitiva do STJ sobre a questão que será julgada no Tema 1.443. Por isso, também não é possível dimensionar qual será o efeito da decisão sobre o mercado de locação por curta temporada. 

Em resumo, o STJ ainda não decidiu se todo condomínio residencial pode barrar o aluguel de curta temporada apenas com base na cláusula de destinação residencial da convenção O tribunal já tem um entendimento sobre determinadas situações de exploração econômica reiterada ou profissionalizada, mas agora terá de definir como essa interpretação se aplica aos casos em que a convenção não traz uma proibição expressa.