Retrofit responde por 20% dos escritórios de alto padrão em SP; Nubank lidera maiores locações

O retrofit respondeu por 19,5% da área de escritórios de alto padrão adicionada ao mercado de São Paulo no terceiro trimestre de 2026. Dos 195 mil metros quadrados entregues no período, 38 mil metros quadrados vieram de reformas que elevaram a classificação de dois empreendimentos do centro, segundo relatório divulgado nesta sexta-feira (23) pela consultoria imobiliária JLL.

Os dois edifícios ainda estão em obras mas já entraram para a classificação AAA, denominação conhecida por Triple A no mercado. Tratam-se das torres A e B do complexo Hassib Mofarrej, na avenida Brigadeiro Luís Antônio, na Bela Vista, e o edifício Citadel, na Bela Cintra, região da Consolação. Ambos ficam localizados no centro, próximos à avenida Paulista.

Segundo definição do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, edifícios Triple A (AAA) são os melhores disponíveis no mercado. Eles são classificados assim por aliar inovação, alta tecnologia, localização privilegiada e excelência em sua construção. Isso faz com que ele mantenha alta competitividade a longo prazo.

Os 195 mil metros quadrados entregues no período foi o maior desde 2017, segundo a JLL. A consultoria indica ainda que a entrada de novos espaços contribuiu para aumentar a taxa de vacância dos escritórios de alto padrão na capital paulista para 14,1%, diferença de 1 ponto percentual em relação ao trimestre anterior. Ainda assim, o indicador ficou 2,1 pontos percentuais abaixo do registrado no mesmo período de 2025, já que a demanda está aquecida. 

A absorção líquida, que considera a diferença entre a área ocupada e a área devolvida pelos inquilinos, chegou a 106 mil metros quadrados no trimestre, o que representa um crescimento de 68% em relação ao segundo trimestre e o maior resultado de 2026 até então, segundo a JLL. 

O Nubank liderou as maiores locações de escritórios identificadas pela JLL no trimestre, com 34,9 mil m² no Cyrela Oscar Freire Corporate, edifício assinado pela grife italiana Pininfarina na região de Pinheiros e Vila Madalena. Na sequência aparecem a Bayer Schering Pharma, com 15,6 mil m² no Alto das Nações, e a Cyrela, que ocupou 12,3 mil m² no mesmo empreendimento em Pinheiros e Vila Madalena. Veja as dez maiores operações identificadas pela consultoria.

Alto das Nações lidera entrega de novos espaços

Os 38 mil metros quadrados adicionados ao centro contribuíram para aumentar o estoque de escritórios de alto padrão na região. As torres A e B do Hassib Mofarrej acrescentaram 25 mil metros quadrados, enquanto no Citadel foram mais 12,8 mil metros quadrados. 

Embora, geograficamente, ambos fiquem no centro e perto da Paulista, para efeitos estatísticos e de metodologia adotados pela consultoria, o Hassib acrescenta 16,5% ao montante do Centro, e o do Citadel, 4,6% à região da avenida Paulista. 

Além dos imóveis reformados, outros 157,7 mil metros quadrados de escritórios entraram no mercado por meio de novas construções. Entre os principais empreendimentos estão o Alto das Nações – Torre Corporativa, na Chácara Santo Antônio, com cerca de 98,9 mil metros quadrados, e o Cyrela Oscar Freire Corporate, na região de Pinheiros e Vila Madalena. 

A chegada de novos espaços, porém, teve efeitos diferentes sobre a vacância conforme a região. Na Chácara Santo Antônio, a entrega do gigante Alto das Nações elevou a taxa de imóveis vagos para 43,7%. Já em Pinheiros e Vila Madalena, a área do Cyrela Oscar Freire Corporate foi totalmente absorvida no próprio trimestre, mantendo a vacância contida em 6,8%, segundo análise de Yara Matsuyama, diretora de locações da JLL. 

Estoque cresce 5% em 2026 

Com mais de 266 mil metros quadrados entregues desde o início do ano, o estoque de escritórios de alto padrão de São Paulo cresceu 5%, segundo a JLL.  Até 2029, estão previstos mais 309 mil metros quadrados de escritórios de alto padrão na cidade. Desse total, 48% já estão pré-locados, ou seja, têm contratos de locação assinados antes da entrega dos edifícios. 

“Este foi o ano em que mais registramos a assinatura de contratos mesmo antes de os edifícios entrarem no mercado. Isso se deve ao planejamento de ocupação das companhias que tem ficado cada vez mais estratégico, em especial daquelas que precisam alocar muitos funcionários”

Yara Matsuyama, diretora de locações da JLL

A vacância, no entanto, varia bastante entre as regiões. No Centro, o indicador chegou a 17,8%, ante 0,9% em 2020. Na Paulista, ficou em 4,9%, abaixo dos 13,6% registrados seis anos antes. 

Grandes contratos sustentam a ocupação 

O mercado registrou locações de espaços com mais de 10 mil metros quadrados pelo nono trimestre consecutivo. Apesar da sequência de grandes contratos, a oferta de lajes corporativas com essa dimensão caiu de 17 edifícios no primeiro trimestre de 2024 para apenas cinco no terceiro trimestre de 2026. As áreas disponíveis estão concentradas em regiões como Berrini, Chucri Zaidan e Vila Olímpia. 

“Essa é uma marca histórica do mercado, e que está pautando as novas entregas, uma vez que o perfil dos edifícios que devem ser incorporados ao estoque da cidade é voltado para atender essa demanda” 

David Aguiar, especialista em pesquisa e estratégia na JLL

Os segmentos financeiro e farmacêutico responderam juntos por 54% da absorção no terceiro trimestre. No acumulado de 2026, a absorção bruta, mede toda a área locada no período, chegou a 520 mil metros quadrados, enquanto a líquida (desconta as devoluções de espaços pelos ocupantes),  somou 259 mil metros quadrados.

Aluguel pedido sobe 9,9% em um ano 

O preço médio pedido dos escritórios de alto padrão em São Paulo chegou a R$ 126 por metros quadrados ao mês no terceiro trimestre, uma alta de 0,4% em relação ao trimestre anterior e de 9,9% em 12 meses. Desde o primeiro trimestre de 2024, a valorização acumulada é de 33,2%, segundo a JLL. 

A diferença de padrão e localização também aparece nos preços. Nos edifícios classificados pela JLL como primários, geralmente de padrão mais alto e situados nos principais polos corporativos, o aluguel pedido médio chegou a R$ 177 por metro quadrado ao mês. Nos imóveis secundários e alternativos (inferiores), a média foi de R$ 90.

A consultoria atribui parte da alta recente dos preços dos imóveis Classe A à disponibilidade do Auri Plaza Faria Lima, na Vila Olímpia (zona oeste da cidade de São Paulo), que elevou o valor pedido nessa categoria. 

O indicador consolidado do mercado, porém, teve variação mais moderada no trimestre. Apesar do aumento da vacância provocado pelas entregas, a JLL espera uma reversão parcial até o fim do ano, sustentada pela forte demanda por espaços corporativos e pelo volume de contratos. 

“A expectativa até o final do ano é de que a vacância volte a cair, uma vez que o mercado permanece aquecido e com alto volume de transações” 

Yara Matsuyama, diretora de locações da JLL