Finados: como planejar a herança de um imóvel e evitar disputas familiares e multas no inventário

Falar sobre herança significa falar sobre a própria morte. Por isso, muitas famílias adiam a conversa até que ela se torne inevitável. Quando o proprietário morre, os familiares precisam lidar com o luto e, ao mesmo tempo, descobrir quais documentos existem, verificar se há dívidas e entender como o imóvel poderá ser transferido. 

O planejamento sucessório não é exclusivo de quem tem vários imóveis e grandes fortunas. Quem deixa apenas uma casa ou um apartamento também precisa se preparar. Afinal, mesmo que não exista uma grande disputa sobre dinheiro ou outros bens, a falta de documentos, os custos do inventário e as divergências entre os herdeiros podem dificultar a transferência da propriedade. 

Imagine uma pessoa que deixa um apartamento como único patrimônio e dois filhos como herdeiros. Os irmãos concordam que o imóvel deve ser vendido, mas descobrem que há pendências na documentação e não têm dinheiro suficiente para antecipar as despesas do inventário. Até que a situação seja resolvida, continuam existindo contas de condomínio, IPTU e manutenção. 

Se, por exemplo, um dos filhos quiser morar no apartamento enquanto o outro preferir vendê-lo, a falta de acordo pode prolongar ainda mais o problema. O exemplo é hipotético, mas mostra que ter um único imóvel não torna a sucessão mais simples em todos os casos. 

Por onde começar o planejamento? 

O planejamento pode começar com medidas simples, como organizar os documentos, identificar dívidas, conhecer os direitos dos familiares e entender os custos envolvidos. 

Embora ajude a família a localizar informações sobre contas, dívidas e imóveis, essa lista não substitui documentos oficiais, como certidões e matrículas de imóveis emitidas pelos cartórios.

A preparação não exige necessariamente a criação de uma empresa familiar nem a transferência do imóvel aos filhos em vida. O primeiro passo é entender a situação patrimonial e familiar, identificar possíveis obstáculos e avaliar quais providências fazem sentido para cada caso. 

Antes de pensar em testamento, doação ou qualquer outra medida, é preciso saber exatamente qual é a situação do patrimônio. A organização começa com uma lista dos bens, das dívidas e dos documentos. 

Mesmo quando a pessoa tem apenas um imóvel, é necessário verificar se existem, em seu nome, contas bancárias, financiamentos, investimentos, seguros, planos de previdência e outras obrigações que possam afetar a sucessão. 

No caso da casa ou do apartamento, é importante reunir a matrícula atualizada, a escritura, os contratos de compra e venda, os comprovantes de financiamento e as informações sobre eventuais débitos de IPTU e condomínio. 

Se a compra foi feita por contrato particular, mas a transferência ainda não foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis, essa situação também precisa ser identificada. “O documento mais útil não está em nenhum cartório: é uma lista atualizada do que existe e de onde cada coisa está”, afirma Anelize. 

Os documentos pessoais e familiares também merecem atenção. Certidão de casamento, escritura de união estável, pacto antenupcial, quando houver, e informações sobre o regime de bens ajudam a esclarecer os direitos do cônjuge ou companheiro sobrevivente. A falta de organização pode criar obstáculos mesmo quando os familiares concordam sobre o destino do imóvel. 

Há famílias que consideram uma casa pertencente aos filhos ou netos, embora o registro continue em nome dos pais ou avós. Se a herança de um proprietário anterior não foi formalizada, pode ser necessário resolver essa pendência antes de concluir a transferência seguinte. 

Cecília Paraná, sócia do Marina Dinamarco, também chama a atenção para uniões estáveis sem formalização, certidões de casamento antigas sem averbação do divórcio e herdeiros que moram no exterior ou cujo paradeiro é desconhecido. Uma matrícula atualizada, contratos localizados e informações sobre dívidas podem evitar que os familiares precisem reconstruir toda a história do imóvel depois da morte do proprietário. 

Quando fazer o planejamento? 

Não existe uma idade ideal para organizar a sucessão. A decisão deve levar em conta a composição do patrimônio, a situação familiar e os objetivos de longo prazo, afirma Stéfano Ribeiro Ferri, advogado, sócio fundador do escritório Stéfano Ferri Advogados e especialista em direito imobiliário. 

Deixar a organização para depois do falecimento pode concentrar despesas, decisões e possíveis conflitos em um período de luto. Antecipar a transferência, por outro lado, também exige cautela. 

A comparação entre o custo do inventário e o imposto de uma doação não deve ser o único critério. É preciso considerar se o proprietário precisará da renda do imóvel, quais direitos pretende preservar e quais despesas serão antecipadas. 

Conversar em vida ajuda a evitar conflitos 

A documentação em ordem não resolve todas as dificuldades. Mesmo quando a propriedade está regularizada, os familiares podem discordar sobre o que fazer com o imóvel. 

Uma casa pode ter sido a residência dos pais durante décadas, enquanto, para os filhos, representa um patrimônio que precisa ser vendido. Um deles pode precisar do dinheiro, enquanto outro deseja permanecer no local. Se essas expectativas só forem discutidas depois do falecimento, uma decisão patrimonial pode se transformar em conflito familiar. 

Anelize recomenda que as conversas ocorram antes que a divergência esteja instalada. Em famílias com empresa, mais de um imóvel, filhos de relacionamentos diferentes ou um herdeiro que já administra parte dos bens, o diálogo pode ajudar a esclarecer responsabilidades e expectativas. 

Uma alternativa é formalizar regras de convivência e administração por meio de um protocolo familiar. A participação de um profissional neutro, como um advogado ou mediador que não represente individualmente nenhum dos herdeiros, pode ajudar a conduzir a conversa. 

O objetivo não precisa ser anunciar antecipadamente quem ficará com cada bem. É possível informar aos familiares onde estão os documentos, explicar que existe um planejamento e esclarecer a lógica das decisões. 

A conversa também pode prevenir dúvidas sobre o uso de um imóvel. Se um filho mora na casa dos pais, por exemplo, é possível formalizar as condições dessa ocupação por meio de um contrato de comodato, que registra o empréstimo gratuito do imóvel. Isso ajuda a esclarecer se o uso foi autorizado como favor e quais condições foram estabelecidas.

Empréstimos e ajudas financeiras concedidos a um filho também merecem registro. Dependendo das circunstâncias, doações feitas a filhos podem ser consideradas um adiantamento da herança e precisarão ser levadas em conta na divisão dos bens, conforme as regras do Código Civil. 

Sem documentação, os demais herdeiros podem questionar por que um integrante da família recebeu determinado benefício e se ele deve ser considerado na divisão do patrimônio. 

Testamento registra a vontade sobre destinação do patrimônio

Depois de conhecer a situação do imóvel e da família, o proprietário pode avaliar os instrumentos disponíveis para organizar a sucessão. A escolha depende dos objetivos, dos direitos que deseja preservar e dos custos envolvidos. 

O testamento permite que uma pessoa registre sua vontade sobre a destinação do patrimônio, respeitando os limites previstos na legislação. “Na verdade, ele [testamento] serve, na maioria das vezes, para evitar que a família tenha de adivinhar o que o falecido queria”, afirma Anelize. 

O documento pode estabelecer como os bens deverão ser destinados e ser alterado ou revogado enquanto a pessoa estiver viva e capaz. Ele não elimina necessariamente a necessidade de inventário nem permite desconsiderar os direitos dos herdeiros protegidos pela lei. 

Para quem deixa apenas um imóvel, o testamento pode ajudar a registrar a vontade do proprietário dentro dos limites legais. Antes de decidir o que pode ser destinado a cada pessoa, porém, é necessário verificar a existência de cônjuge ou companheiro, filhos, pais e eventuais direitos de outras pessoas sobre o patrimônio. 

Doação com reserva de usufruto exige cuidado 

Na doação com reserva de usufruto, o proprietário transfere o imóvel aos herdeiros em vida, mas mantém o direito de continuar usando o bem ou recebendo os rendimentos dele, conforme as condições estabelecidas. 

Com a morte do usufrutuário, esse direito normalmente termina. Se a transferência tiver sido concluída regularmente, o imóvel doado não precisa ser incluído no inventário como um bem que ainda pertencia ao doador, explica Thaluana Alves da Penha, advogada e doutoranda em direito. 

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A operação, porém, envolve custos. Pode exigir o pagamento do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos), o imposto estadual cobrado sobre heranças e doações, além de despesas com escritura e registro. 

Dependendo das características e dos valores envolvidos, também pode haver tributação sobre ganho de capital. Outro ponto é que o proprietário deixa de ter a mesma liberdade para dispor do imóvel. Uma venda futura, por exemplo, pode depender da participação das pessoas que receberam a doação. 

O caso do ator Stênio Garcia ilustra os conflitos que podem surgir. Segundo reportagem do Metrópoles, ele ele entrou na Justiça contra as filhas para tentar reaver um apartamento em Ipanema, no Rio de Janeiro, doado a elas nos anos 1980. 

Como titular do usufruto vitalício, Garcia deveria manter o direito de usar o imóvel ou receber os rendimentos correspondentes, conforme as condições da doação. Segundo a reportagem do Metrópoles, ele alegou que a ex-esposa e as filhas alugaram o apartamento sem seu consentimento e ficaram com o dinheiro dos aluguéis. 

O caso mostra que, antes de transferir um imóvel, é necessário avaliar as condições estabelecidas, os direitos que o proprietário pretende preservar e a possibilidade de divergências futuras. 

Holding familiar é necessária para quem tem um imóvel? 

A holding familiar é uma empresa criada para administrar bens da família, como imóveis, aplicações e participações em negócios. Em vez de manter a propriedade diretamente em nome das pessoas físicas, os bens podem ser transferidos para a empresa, cujas cotas passam a integrar o planejamento sucessório. 

A estrutura pode facilitar a administração de patrimônios maiores ou mais complexos, mas envolve custos contábeis, jurídicos e tributários permanentes. “Uma holding pode gerar despesas superiores aos benefícios quando existe apenas um imóvel”, afirma Thaluana. 

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Holdings imobiliárias reduzem impostos e facilitam herança

Ferri recomenda identificar primeiro o problema que se pretende resolver, em vez de começar pela criação de uma empresa. “Uma estrutura societária também pode ser contestada quando utilizada para encobrir uma operação, simular negócios ou obter um benefício tributário indevido”, afirma Ferri. 

Quem tem direito ao imóvel depois da morte? 

A lei estabelece quem tem direito a receber a herança e em que ordem os familiares são chamados. A divisão depende da composição da família, da existência de filhos e pais, da situação do cônjuge ou companheiro sobrevivente e do regime de bens do casamento ou da união estável. 

Também é necessário distinguir meação e herança. A meação é a parte dos bens comuns que já pertence ao cônjuge ou companheiro sobrevivente, conforme o regime de bens. Essa parcela não é, por si só, herança. A herança corresponde aos bens e direitos deixados pela pessoa falecida, observadas as regras legais. 

Essa diferença é importante porque o cônjuge sobrevivente pode ter direito a uma parte do patrimônio comum antes mesmo de se calcular a herança. Sua participação na herança, por sua vez, depende das regras aplicáveis à composição familiar e ao regime de bens. 

A existência de filhos também não significa que a divisão será necessariamente feita em partes iguais entre eles e o cônjuge. Em determinadas situações, o cônjuge divide a herança com os filhos; em outras, o regime de bens altera essa participação. Na falta de filhos, a sucessão pode envolver os pais e o cônjuge ou companheiro sobrevivente. 

Se não houver filhos nem pais vivos, o cônjuge pode ser chamado a receber a herança, observadas as regras legais. Se não houver os herdeiros previstos na lei, outros parentes, como irmãos, sobrinhos, tios e primos, podem ser chamados, respeitada a ordem legal e o limite de parentesco previsto. Se não houver herdeiros com direito à herança nem testamento, os bens podem ser destinados ao poder público, conforme o procedimento legal. Por isso, não basta saber quantos filhos a pessoa tem para determinar quem ficará com o imóvel. 

Há casos em que os filhos são excluídos. Um dos mais emblemáticos é o de Suzane von Richthofen, que ficou sem a herança dos pais, Manfred e Marísia von Richthofen. Isso porque Suzane foi condenada por matá-los com o auxílio do então namorado, Daniel Cravinhos e do irmão dele, Cristian, em  um crime ocorrido em 2002 que chocou o país.

A perda do direito à herança ocorreu por indignidade, prevista no artigo 1.814 do Código Civil.  A lei permite excluir da sucessão quem comete homicídio doloso ou tenta matar a pessoa de quem herdaria os bens.

O que acontece quando os herdeiros não chegam a um acordo? 

Quando uma pessoa deixa um único imóvel, a falta de consenso pode ser suficiente para impedir a venda ou dificultar a administração do bem. Até que a herança seja dividida oficialmente, os bens e direitos deixados pela pessoa falecida formam um conjunto que precisa ser administrado. 

Nenhum herdeiro pode simplesmente assumir a propriedade exclusiva do imóvel ou vendê-lo por conta própria. Depois da divisão, se mais de uma pessoa receber uma parte da mesma casa ou apartamento, decisões sobre venda, aluguel ou reforma podem depender de negociação entre os donos. 

Imagine que dois irmãos herdaram um apartamento. Um precisa do dinheiro e quer vender, enquanto o outro deseja continuar morando no local. O fato de um deles residir no imóvel não lhe dá, por si só, a propriedade exclusiva. A divergência pode exigir negociação e, se não houver acordo, chegar à Justiça. 

Em determinadas circunstâncias, o herdeiro que utiliza o imóvel pode ser obrigado a pagar aluguel aos demais pela parte que lhes cabe, explica Anelize. O que pode ser feito depende dos direitos de cada herdeiro e das circunstâncias do caso. 

Se os donos não chegarem a um acordo sobre o destino de uma casa ou de um apartamento que não pode ser dividido, um deles pode recorrer à Justiça para pedir a venda do imóvel. Se a venda for determinada, o dinheiro será repartido entre os proprietários, de acordo com a participação de cada um. Segundo Cecília, sócia do escritório Marina Dinamarco, esse tipo de venda costuma ocorrer abaixo do valor de mercado, o que pode prejudicar os envolvidos. 

Vender

Venda de imóvel com mais de um proprietário: como funciona?

Há uma situação diferente quando o cônjuge ou companheiro sobrevivente tem direito de continuar morando na residência da família depois da morte do outro. Esse direito, chamado de direito real de habitação e previsto no artigo 1.831 do Código Civil, pode permitir que a pessoa permaneça gratuitamente no imóvel, desde que as condições legais sejam atendidas. 

Quando a herança inclui mais de um imóvel, pode ser possível atribuir bens diferentes a herdeiros diferentes, respeitando os direitos de cada um. Mas, quando há apenas uma casa ou um apartamento, essa alternativa não existe. A solução pode depender da venda, do pagamento de uma compensação financeira a um dos herdeiros ou da manutenção do imóvel em nome de mais de uma pessoa. 

A administração de um imóvel alugado também precisa ser organizada. A morte do proprietário não encerra automaticamente o contrato de locação e tira o inquilino do imóvel. Os aluguéis continuam sendo devidos e, em regra, passam a integrar as receitas da herança, que fica sob a administração do inventariante até a divisão dos bens. 

Se um herdeiro fica responsável pelo imóvel e recebe os aluguéis, deve prestar contas e repartir os valores conforme os direitos dos demais. Sem registro das receitas e despesas, a administração pode alimentar a desconfiança entre familiares. 

Dívidas, financiamento e irregularidades podem atrasar a transferência 

Mesmo quando os herdeiros concordam sobre o destino do imóvel, pendências documentais ou financeiras podem impedir que a transferência seja concluída rapidamente. Se a propriedade não está formalmente registrada em nome do falecido, pode ser necessário regularizar a situação antes da venda ou da divisão da herança. 

Dependendo do caso, pode ser necessário recorrer à Justiça para regularizar a propriedade. Isso pode ocorrer, por exemplo, quando alguém comprou um imóvel, mas não conseguiu concluir a transferência para o próprio nome, ou quando a pessoa ocupa o bem há tanto tempo e nas condições previstas em lei que pode ter direito a pedir o reconhecimento da propriedade por usucapião. 

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Confira os 5 passos sobre como renegociar dívidas imobiliárias

Débitos de IPTU também merecem atenção. Anelize lembra que, em determinadas situações, a dívida de IPTU acompanha o imóvel, conforme o artigo 130 do Código Tributário Nacional. Por isso, débitos não pagos podem gerar cobranças e, dependendo do caso, levar à penhora do bem. Se o imóvel ainda está financiado, a morte do proprietário não extingue automaticamente o saldo devedor. 

Thaluana recomenda comunicar o falecimento à instituição financeira e verificar se existe seguro habitacional com cobertura por morte. O seguro pode quitar todo ou parte do saldo, conforme as condições contratadas. Se a cobertura não for suficiente, a dívida permanece vinculada à sucessão, observados os limites legais.

Nos financiamentos com alienação fiduciária, em que o imóvel fica como garantia do banco até a quitação da dívida, o valor coberto pelo seguro por morte depende da renda declarada no contrato. Se o falecido era responsável por 100% da renda, o seguro pode quitar toda a dívida. Se a renda era dividida igualmente entre duas pessoas, a cobertura pode quitar apenas metade do saldo, e o restante continua sob responsabilidade do sobrevivente ou do espólio.

Esses cuidados são importantes para quem tem um único imóvel porque uma pendência pode comprometer justamente o bem que representa a maior parte do patrimônio da família. A falta de recursos para pagar as despesas também pode dificultar a regularização ou levar os herdeiros a considerar a venda. 

Inventário gera custo e pode demorar 

O inventário é o procedimento que formaliza a transmissão da herança aos herdeiros. Mesmo quando existe apenas uma casa ou um apartamento, pode ser necessário realizá-lo para que a propriedade seja transferida oficialmente. Não existe um prazo e nem um custo único para concluir o inventário. Isso vai depender das condições de cada caso.  

Embora o Código de Processo Civil estabeleça que o inventário deve ser iniciado em até dois meses a contar da morte e concluído nos 12 meses seguintes, o prazo pode ser prorrogado pelo juiz, o que costuma ser comum, segundo advogados. O atraso não significa que a família perderá a herança, mas pode gerar consequências financeiras conforme a legislação estadual. 

E atrasar a abertura do inventário traz impactos financeiros imediatos. No estado de São Paulo, por exemplo, o descumprimento do prazo legal de 60 dias gera multa de 10% sobre o ITCMD. Se o atraso ultrapassar 180 dias, a penalidade pode chegar a 20%.

Além disso, o cenário de tributação federal está mudando. Com a Reforma Tributária e lei que a regulamenta, a 227/2026, a adoção de alíquotas progressivas para o ITCMD tornou-se obrigatória em todo o país, variando conforme o valor total da herança e respeitando o teto nacional de 8%. Atualmente, essa alíquota não é uniforme no país.

A nova regulamentação também orienta que o imposto seja calculado com base no valor de mercado atualizado do bem, e não mais por valores cadastrais defasados, o que exige atenção das famílias ao planejarem os custos da sucessão.

Para quem tem apenas um imóvel e poucos recursos disponíveis, a dificuldade pode estar menos no valor do patrimônio e mais na falta de dinheiro para pagar as despesas do inventário. 

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⁠Imposto sobre doações: quais regras incidem no ITCMD ?

Uma família pode herdar um apartamento de valor elevado e, ainda assim, não ter recursos disponíveis para custear o procedimento. Nessa situação, é importante identificar previamente as despesas, verificar se há dívidas e entender quais alternativas podem ser avaliadas com orientação jurídica. A necessidade de pagar impostos e os custos do procedimento não desaparece porque o imóvel é o único bem deixado. 

Ferri destaca que a comparação entre inventário e doação deve considerar o conjunto dos gastos. A transferência em vida pode antecipar despesas tributárias e cartorárias, além de eventualmente gerar Imposto de Renda sobre ganho de capital. Por isso, a decisão precisa considerar os custos imediatos, as despesas futuras e os direitos que o proprietário pretende preservar. 

Inventário em cartório ou na Justiça? 

O inventário pode ser feito em cartório quando as condições previstas em lei são atendidas. Nesse caso, os herdeiros precisam contar com a assistência de um advogado e, em regra, estar de acordo sobre a divisão dos bens. 

A Resolução 571/2024 do Conselho Nacional de Justiça ampliou as situações em que o procedimento pode ser feito dessa forma, segundo revelou reportagem do Portas, inclusive em alguns casos que envolvem testamento ou herdeiros menores de idade ou incapazes, desde que sejam cumpridas as exigências específicas previstas na norma.

A presença de herdeiros menores de idade ou incapazes não impede, por si só, o inventário em cartório. Mas é preciso cumprir regras específicas para proteger os direitos deles. Se houver conflito entre os herdeiros ou essas exigências não forem atendidas, o inventário terá de ser feito na Justiça.

Girotto afirma que um procedimento feito em cartório, com documentos completos, consenso entre os herdeiros e recursos para pagar os impostos e as taxas cartorárias, pode ser concluído em algumas semanas ou poucos meses. Já o inventário judicial pode durar meses ou anos, especialmente quando há irregularidades documentais, discussões sobre quem tem direito à herança ou divergências sobre a divisão dos bens. 

O inventário de Gugu Liberato, morto em 2019, é um exemplo de como isso pode durar anos. A disputa sobre o reconhecimento da união estável com Rose Miriam Di Matteo se estendeu por cerca de cinco anos, até um acordo em 2024, quando Rose renunciou à herança após desistir de provar a união estável, segundo reportagem do G1.

Outros, mais complexos, podem chegar a décadas até a sua conclusão. É o caso, por exemplo, da disputa pela herança bilionária de Gianni Agnelli, herdeiro da Fiat. Após sua morte, em 2003, familiares travaram uma batalha judicial em torno do patrimônio e da sucessão, com questionamentos sobre decisões tomadas em vida e a distribuição dos bens.

Os casos citados acima ajudam a dimensionar como divergências entre herdeiros podem tornar a resolução de uma herança longa e complexa. É por isso que o planejamento não elimina a necessidade de cumprir as exigências legais, mas pode reduzir as incertezas e evitar que a família precise resolver, ao mesmo tempo, problemas de documentação, dívidas e relacionamento.