Vale ficar de olho em eventual desaceleração do MCMV

O Minha Casa, Minha Vida, motor do mercado imobiliário nos últimos anos, chega ao fim de 2026 dando sinais de que deve perder fôlego em 2027. Três reportagens publicadas nesta semana, lidas em conjunto, desenham esse cenário. E trazem um recado direto para as imobiliárias que concentram toda a operação no programa: é hora de abrir o olho e diversificar.

​O primeiro sinal vem do crédito. No domingo (18), a Exame publicou “Caixa não espera Minha Casa Minha Vida para famílias com renda de até R$ 21 mil”. Em reunião com analistas do BTG Pactual, a vice-presidente de Habitação do banco, Inês Magalhães, considerou improvável no curto prazo a ampliação do programa para essa faixa de renda. Mudanças como elevar o comprometimento máximo de renda ou o percentual financiado também não devem avançar tão cedo. A Caixa segue mais seletiva na concessão e quer reduzir o pró-soluto após a entrega das chaves. Ou seja, o programa não deve ganhar novos públicos nem condições mais generosas.

​Os efeitos dessa seletividade já aparecem nos números das incorporadoras. Na terça (20), o Portas mostrou, em “Distratos de incorporadoras no MCMV sobem 66% e somam R$ 1,1 bi”, que os cancelamentos de Cury, MRV, Plano&Plano e Tenda chegaram a R$ 1,1 bilhão no terceiro trimestre, alta de 65,5% em um ano, com 4.127 unidades devolvidas. Os analistas atribuem o salto aos critérios mais rígidos da Caixa, à greve de cerca de 20 dias em setembro e à dificuldade de aprovar compradores com renda informal. Para Caio Araújo, da Empiricus, a demanda continua presente, mas “o funil de crédito ficou mais restritivo”.

​O terceiro sinal é a oferta. No mesmo dia, o InfoMoney publicou “Estoque de imóveis de baixa renda bate recorde em SP e acende novo alerta para ações”, com base em relatório do Goldman Sachs. Em 12 meses, foram lançadas 107 mil unidades econômicas na capital paulista, contra 85 mil vendidas, e o estoque chegou a 59 mil, o maior da série histórica. A pressão é maior na faixa entre R$ 275 mil e R$ 400 mil, em que o estoque subiu 85% em um ano.

​Juntando as peças: mais imóveis à venda, menos compradores aprovados e regras que não devem afrouxar. A Caixa garante que a meta de crescimento do programa em 2026 não está em risco, mas a tendência para o próximo ano é de vendas mais lentas e negociações mais trabalhosas no segmento.

​Para a imobiliária, isso não significa abandonar o MCMV, que segue relevante. Significa não depender só dele. A própria reportagem da Exame aponta uma das saídas: fora do programa, a Caixa mantém a aposta na classe média por meio do SBPE, cujas novas regras ampliaram os financiamentos neste ano. Médio padrão, imóveis usados e locação são frentes naturais para quem já domina crédito e atendimento.

​Também vale ajustar a operação dentro do próprio programa. Com o crédito mais apertado, uma pré-análise cuidadosa da renda do cliente antes da visita evita trabalho perdido e reduz o risco de distrato lá na frente. E o estoque elevado pode abrir espaço para negociar condições melhores com as incorporadoras.

​O mercado pode estar mudando de marcha. Quem ler esses sinais agora chega a 2027 com a carteira mais equilibrada.