Novo mandato de Lula: propostas e desafios no mercado imobiliário

Luiz Inácio Lula da Silva (PT) foi reeleito presidente da República no 2º turno das eleições de 2026, realizado em 25 de outubro, com 51,79% dos votos válidos. Lula havia terminado o 1º turno atrás de Flávio Bolsonaro e reverteu o resultado no 2º turno. Lula toma posse em janeiro de 2027 para o seu quarto mandato.

Para o mercado imobiliário, a pergunta natural é: o que muda a partir de agora? A resposta começa pelas propostas que o próprio Lula já havia registrado — e segue pelos obstáculos concretos para executá-las, que ficaram mais claros depois do resultado das urnas.

As propostas: o que já estava no plano de governo

As propostas abaixo fazem parte do plano de governo que Lula registrou no TSE no momento da candidatura, antes do 1º turno (4 de outubro) — como já detalhamos na cobertura das propostas de moradia dos presidenciáveis. A legislação eleitoral exige esse registro prévio; não houve atualização do documento durante o 2º turno.

• Manutenção e ampliação do Minha Casa, Minha Vida, para todas as faixas de renda, com prioridade às famílias de menor renda;
• Compra assistida para aquisição de imóveis já prontos em situações específicas;
• Destinação de imóveis e terrenos ociosos da União para regularização fundiária;
• Periferia Viva: urbanização de favelas e regularização de assentamentos precários;
• Expansão do Reforma Casa Brasil e investimentos em saneamento.

Em seu discurso de vitória, Lula reafirmou o Minha Casa, Minha Vida como um dos pilares do seu legado e sinalizou continuidade do programa, ao lado da preservação do arcabouço fiscal — um indício de que a moradia segue como prioridade política, mesmo sem uma meta formalizada ainda.

Os desafios para tirar as propostas do papel

Um Congresso mais à direita

Lula governará com um Congresso mais conservador do que em seu mandato anterior. Na Câmara, o PL elegeu a maior bancada, com 121 deputados, contra 70 do PT. No Senado, os partidos de direita somam 49 das 81 cadeiras — exatamente os três quintos necessários para aprovar sozinhos Propostas de Emenda à Constituição, caso atuem de forma unificada. Na prática, isso significa que ampliar orçamento para habitação ou mudar regras de programas como o Minha Casa, Minha Vida vai depender de negociação política, não apenas de vontade do Executivo.

Quem paga a conta

Esse é exatamente o ponto levantado recentemente pelo colunista Gustavo Favaron: “quanto da expansão que o Brasil precisa poderá depender diretamente do Orçamento da União?” Lula combina a defesa da responsabilidade fiscal com a ampliação de investimentos públicos — mas habitação disputa recursos com saúde, educação, Previdência e segurança, e o espaço fiscal não é ilimitado. Com um Congresso menos alinhado ao governo, a margem para expandir gastos sociais sem resistência política é ainda menor.

Reação do mercado e custo de capital

No mercado financeiro, a primeira reação na manhã de segunda (26) na Bolsa à vitória de Lula foi negativa, com queda de acima de 10%, por sinalizar continuidade da incerteza fiscal — com pressão maior sobre varejo, construtoras de médio e alto padrão, bancos de varejo e empresas mais alavancadas.

O efeito, porém, tende a ser desigual dentro do próprio setor imobiliário: construtoras com operação concentrada no Minha Casa, Minha Vida — como MRV e Direcional — são vistas como relativamente mais protegidas pela continuidade do programa, enquanto empresas de médio e alto padrão seguem mais expostas aos juros elevados. Isso está alinhado ao que já mostramos no retrospecto de anos eleitorais: o resultado da eleição pesa menos sobre o mercado imobiliário do que a trajetória da Selic e do crédito.

O financiamento de longo prazo

Ampliar a oferta de moradia de forma consistente exige mobilizar capital de longo prazo — bancos, fundos, seguradoras e investidores institucionais, além do orçamento público. O uso do FGTS como fonte desse financiamento é um debate que atravessa o espectro político: é o mesmo ponto defendido, de um ângulo diferente, por Tarcísio de Freitas em relação à preservação do fundo. Para o novo mandato de Lula, a questão é semelhante: quanto do financiamento habitacional pode vir de fontes privadas de longo prazo, e quanto ainda vai exigir subsídio direto do Estado.

O desafio pode ser maior do que a meta de moradias

Há ainda uma pergunta de fundo que nenhuma meta de unidades resolve sozinha: o maior componente do déficit habitacional brasileiro hoje é o custo do aluguel, não a falta de unidades construídas. Isso significa que o sucesso do novo mandato na área habitacional não vai depender só de quantas moradias o Minha Casa, Minha Vida entrega, mas também de como o país vai lidar com locação acessível, regularização fundiária e o descompasso entre renda e custo de morar nas grandes cidades.

No fim, o desafio do novo mandato de Lula na habitação é o mesmo que atravessa qualquer governo: alinhar o ciclo político — de quatro em quatro anos — ao ciclo real da moradia, que se mede em décadas.

Leia também: Eleições 2026 no segundo turno: propostas de moradia de Flávio e Lula; e O Brasil precisa discutir habitação além da casa própria, coluna de Gustavo Favaron.